Договор дду на что обратить внимание 2020 ипотека

Как купить квартиру по договору долевого участия?

Приобретение недвижимости всегда несёт большие риски для покупателя, связанные с потерей финансовых средств или самого жилья.

Особо рискованной сделкой является покупка квартиры по ДДУ. Однако многие граждане, несмотря на высокие риски, предпочитают именно этот вариант приобретения жилья.

Ведь стать дольщиком и соинвестором застройщика всегда выгодно, квартира на этапе ее реального отсутствия стоит гораздо дешевле той, что расположена уже в готовом доме.

С помощью такого варианта покупки жилья приобретается не только имущество для себя, но и для последующей продажи с целью заработка. О том, какие риски есть при оформлении договора ДДУ, и как они покрываются с помощью законодательным норм, поговорим далее.

Понятие ДДУ

ДДУ расшифровывается как договор долевого участия и означает соглашение между дольщиком и застройщиком. Дольщик по этому договору покупает квартиру на этапе строительства дома. Чем раньше он вступает в эти отношения, тем дешевле ему обойдётся квартира.

За собранные с дольщиков деньги застройщик и возводит многоэтажное строение. Полноправным владельцем своего жилья дольщик становится только после ввода дома в эксплуатацию и регистрации на него права собственности.

Регулируется ДДУ ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов».

ДДУ оформляется:

• в письменной форме без нотариального заверения;
• обязательно регистрируется в Росреестре.

В договоре должна содержаться информация о квартире, ее размерах, точной стоимости, дате введения дома в эксплуатацию, гарантии на жилье и его техническое оснащение.

В связи с тем, что в стране остро встала проблема «обманутых дольщиков», было принято решение кардинально переработать действующий закон.

Многие граждане за последние несколько лет были обмануты недобросовестными застройщиками и лишились своих денег и квартир. Застройщики часто просто прекращают строительство дома и исчезают с украденными деньгами граждан.

В 2018 президент страны рекомендовал переработай закон о долевом участии настолько, чтобы полностью избавиться от долевых отношения. Так, с 1 июля 2020 года в долевые отношения будет введена третья сторона – банк, в котором будет открыт эскроу-счёт для хранения денежных средств дольщиков.

Доступ к таким счетам застройщик получит только после ввода в эксплуатацию дома. Фактически застройщикам теперь придётся возводить строения за свои деньги.

Таким образом дольщики будут защищены от рисков прекращения строительства. Банк, в свою очередь, будет выступать в сделке посредником и защищать свои интересы, работая только с аккредитованными застройщиками.

Преимущества ДДУ и подводные камни

Безусловно, договор долевого участия – это всегда выгодно. Разница в стоимости квартир в строящемся и уже готовом доме может достигать 50%.

Еще лучше таким способом осуществлять инвестирование свободных денежных средств. Покупается квартира за недорого, продаётся по рыночной цене квартир готового многоквартирного дома. Инвестор в таком случае получает хорошую прибыль.

Кроме того внесение изменений в ФЗ, касающихся эскроу-счетов, значительно уменьшает риски недостроя дома и потери денег. Так покупка квартиры по ДДУ становится еще более привлекательной и выгодной.

Также застройщик по договору ДДУ не сможет в одностороннем порядке изменить стоимость жилья. За неисполнение условий договора застройщиком дольщик может получить с него компенсацию или неустойку.

Однако в ДДУ все еще имеются существенные риски:

1. Риск затягивания сроков сдачи дома в эксплуатацию.
2. Риск долгого оформления права собственности на жилье.
3. Риск получения квартиры низкого качества.
4. Риск срыва сроков или полного прекращения строительства.

У застройщика может не хватить собственных средств на то, чтобы вовремя возвести жилое строение. Тем самым он нарушит условия договора, но никак не сможет завладеть деньгами дольщиков. Ведь фактически оплата по ДДУ по новым правилам будет происходить только после ввода дома в эксплуатацию.

При таких нарушениях дольщик вправе совершать следующие действия:

1. Требовать неустойку по ст. 6 ФЗ-214.
2. Расторгнуть договор, если строительство затянулось на более чем 2 месяца или полностью прекратилось.

Передача квартиры по ДДУ осуществляется на основании акта приема-передачи недвижимости.

Если застройщик пытается выдать Вам квартиру ненадлежащего качества, просто не нужно подписывать акт приема-передачи. Следует высказать свои недовольства и попросить устранить их в короткий срок.

Пошаговая инструкция: как купить жилье по ДДУ

Поговорим о том, что нужно делать для покупки квартиры по договору долевого участия, и на что обратить внимание при этом, чтобы не остаться без жилья.

Чтобы заключить ДДУ, нужно иметь при себе паспорт и деньги. Обычно со вторым у многих есть проблемы, отчего они обращаются за помощью к банкам. Тогда ДДУ может заключаться непосредственно вместе с оформлением кредита.

Алгоритм приобретения квартиры выглядит следующим образом:

1. Нужно изучить застройщика. Для этого следует осведомиться о том, был ли застройщик участником судебных споров. В компании следует запросить проектную документацию, учредительные документы, проверить финансовую отчетность застройщика за прошлый год, изучить проект строительства.
2. Внимательно прочесть текст ДДУ. Обычно договор составляется по типовой форме, но лучше проверить его на юридически правильную форму. Неверно составленный договор потом в суде может быть признан недействительным.
3. Выбрать банк для кредита. Лучше всего сотрудничать с партнерами застройщика. Так можно получить сниженный размер ставки по ипотеке и сократить риски, связанные с недостроем. Ведь банки сотрудничают с тщательно проверенными застройщиками.
4. Предоставить документы. Список документов по ДДУ минимальный. Для подписания самого договора нужно предоставить паспорт и согласие супруга. Если оба супруга будут иметь право собственности на квартиру, они оба должны присутствовать при заключении соглашения. Чтобы оформить ипотеку понадобиться заполнить анкету заемщика, предоставить справку о доходах, копию трудовой книжки. В разных банках пакет документов может различаться, лучше заранее узнать эту информацию.
5. Заключить ДДУ. Для этого договор подписывается дольщиками, застройщиком и банком. Застройщик обязан поставить на нем свою печать. У каждой стороны должен оставаться на руках экземпляр соглашения.
6. Регистрация договора долевого участия в Росреестре. Срок регистрации определён 5 днями. Лучше после этого проверить действительно ли договор зарегистрирован. После регистрации можно оплачивать квартиру.
7. Оплата договора полностью или в рассрочку.
8. Подписание акта-приема передачи квартиры после введения дома в эксплуатацию. Не нужно подписывать акт, если выявлены дефекты.
9. Регистрация права собственности на квартиру в Росреестре.

После того, как гражданин становится полноправным владельцем квартиры, он может вместе с другими жильцами осуществить выбор обслуживающей дом организации. Принимаются такие решения на общих собраниях соседей.

Как проверить регистрацию договора ДДУ в Росреестре?

Нужно обязательно проверить, что ДДУ действительно зарегистрирован в Росреестре. Для этого нужно запросить выписку из ЕГРН в самом Росреестре или отделении МФЦ.

Чтобы удостовериться, нужно внимательно посмотреть на сам договор. На его лицевой стороне должны стоять подпись и печать регистратора. На оборотной стороне последней страницы тоже должна стоять отметка регистрационного штампа.

Заказать выписку из ЕГРН можно следующим образом:

• подается заявление в письменной или электронной форме;
• платится госпошлина в размере 200 рублей;
• предоставляется паспорт и ДДУ.

Если делать все это через сайт Росреестр — , нужно внизу окна открыть графу «Электронные услуги», найти «Справочную информацию по объектам недвижимости в режиме онлайн».

Там нужно будет ввести номер ДДУ и дату его заключения, после чего нажать кнопку «Сформировать запрос». После этого появляется перечень зарегистрированных договоров, в котором может быть и Ваш документ.

Там внизу списка должна быть отмечена дата обновления документа. Возможно, что Ваш ДДУ еще не зарегистрирован, или информация о нем еще не внесена в базу сайта.

Налоговый вычет при покупке квартиры при ДДУ

Никаких ограничений на строящиеся квартиры нет. По них также можно вернуть часть уплаченных средств в виде налогового вычета.

Чтобы вернуть налоговый вычет, нужно последние 3 года официально отчислять НДФЛ в бюджет страны.

Налоговый вычет – это фактически уменьшение налоговой базы по НДФЛ на сумму покупки квартиры, а сам возврат налогов – это часть ранее уплаченной им сами суммы налоговых отчислений.

Чтобы оформить налоговый вычет, необходимо иметь на руках акт приема-передачи жилья.

Налоговый вычет при этом ограничен 2 миллионами рублей. Из этих денег можно вернуть 13% — не более 260 тысяч рублей. Возврат происходит не единовременно.

В год можно вернуть только не больше той суммы, что была уплачена в счёт налогов. Остальную часть можно вернуть в следующие отчетные периоды.

Если гражданин купил квартиру по ДДУ в ипотеку, он будет иметь право вернуть и часть процентов, в частности:

1. Вернуть только уже уплаченные проценты, без учета тех, что еще предстоит уплатить по графику платежей.
2. Максимальный возврат из бюджета по процентам составляет 390 тысяч рублей.

Для возврата процентов каждый год придётся запрашиваться в банке справку о размере уплаченных процентов по ипотеке.

Чтобы получить вычет можно обратиться в налоговую службу или попросить своего работодателя прекратить удерживать НДФЛ до полного погашения размера вычета.

Для оформления вычета нужно предоставить паспорт, документы на квартиру, чеки по оплате квартиры, декларацию, справку 2-НДФЛ и само заявление определенной формы. Рассматривать заявление налоговая служба может в течение 3 месяцев.

Приобретение квартиры по договору долевого участия – выгодный вариант инвестирования своих или заемных средств.

Несмотря на высокие риски заморозки или прекращения строительства, государственная поддержка дольщиков сегодня позволяет им не рисковать собственными деньгами и взаимодействовать только с аккредитованными и надежными застройщиками.

Источник: http://expert-home.net/pokupka-kvartiry-po-ddu-poshagovaya-instruktsiya/

Ипотека по договору долевого участия под залог прав | Ипотека онлайн

При оформлении ипотеки по договору долевого участия под залог прав, необходимо учитывать некоторые нюансы. К примеру, данный вид кредитования возможен только при покупке жилья в строящемся доме.

Права собственности, в форме соответствующего свидетельства, будут получены дольщиком после сдачи дома в эксплуатацию. Эти и другие особенности подобной сделки регулируются федеральным законом №214-ФЗ.

Допускается также приобретение имущества по соглашению о переуступке прав или с ЖСК. Но именно договор долевого участия с ипотекой является наиболее распространенным вариантом оформления сделки.

Недвижимость при этом должна отвечать конкретным требованиям, а застройщик должен иметь аккредитацию у кредитора, к которому вы обратились за ссудой.

При долевом участии ипотека для банков сопряжена с рисками, поэтому они серьезно подходят к процедуре допуска строителей. Предусмотрен также и свой порядок заключения сделки.

6 этапов оформления ссуды на новостройку по ДДУ

Необходимо сделать следующее:

1. Найти подходящего застройщика и жильё. Строительную компанию нужно проверять тщательно, чтобы впоследствии не возникло трудностей с получением квартиры. Также эксперты не советуют выбирать недвижимость на стадии котлована.
2. Определиться с финансовой организацией. У застройщика должен быть список банков, где он аккредитован и возможно оформление ипотеки по ДДУ.
3. Подготовить соглашение. Когда кредитор одобрил сделку, составляется и подписывается договор.
4. Получить дату заключения сделки. В этот день происходит оформление ДДУ в новостройке по ипотеке. Необходимо прийти в банк с документами, оплатить страховку и подписать соглашение по ссуде.
5. Зарегистрировать договор в Росреестре. В данное ведомство подают все подписанные бумаги. В Росреестр отправляется заемщик и представитель застройщика.
6. Перевести деньги строительной компании. Средства переводит кредитор после ознакомления с зарегистрированным на прошлой стадии соглашением. На этом этапы сделки по ипотеке ДДУ закончены. Остается дождаться окончания строительства, и получить подтверждение собственности. Подробнее о том, что делать после приемки квартиры по ипотеке в новостройке — читайте в другой статье.

Какие документы потребуются для оформления сделки

Перечисленные выше этапы ипотеки по ДДУ не включают пункт подготовки бумаг, потому что многие документы собираются по ходу проведения процедуры. Однако перед заключением договора и регистрацией в Росреестре на руках должны быть все бумаги. Заемщику потребуются следующие документы для ипотеки по ДДУ:

• удостоверение личности;
• копия трудовой и справка о доходах (2-НДФЛ (скачать));
• бумаги на супруга или ребенка;
• подтверждение наличия первого взноса;
• свидетельство о браке;
• соглашение с застройщиком.

Точный перечень документации зависит от ситуации. Пенсионерам, к примеру, потребуется представить выписку с пенсионного счёта.

Молодая семья, рассчитывающая на сниженную ставку, должна подтвердить право на льготы (свидетельство о мат. капитале, многодетной семьи и т.д.). Также порядок оформления ипотеки по ДДУ включает регистрацию соглашения.

Однако подготовкой к этой процедуре (сбором бумаг) занимаются представители строительной компании.

Особенности кредита на жилплощадь в новостройке по 214-ФЗ

Согласно законодательству, покупатель должен заключить со строительной компанией или ее представителем соглашение. Оно защищает от негативных последствий несоблюдения договоренностей между сторонами. Однако нужно учитывать и другие особенности ипотеки на участие в долевом строительстве.

1. В тексте соглашения указывается подробная информация о приобретаемой недвижимости (этажность, площадь и прочее), а также сроках и стоимости квартиры (214-ФЗ от 30.12.2004, ст 4, п.4 (скачать)). В итоге приобретаются не абстрактные квадратные метры, а жильё с конкретными характеристиками.
2. Если совершается покупка квартиры по ДДУ в ипотеку, закон предусматривает возникновение у дольщика прав залогодержателя (214-ФЗ, ст. 13 (скачать)). Предметом залога становится участок, где расположено строящееся здание.
3. Согласно положениям 214-ФЗ, ст. 7, п. 5 (скачать) на объект дается гарантия пять лет. В течение этого срока строительная компания обязана покрывать любые проблемы с жильём, возникшие по ее вине.
4. Застройщик отвечает рублем за несоблюдение сроков строительства (214-ФЗ, ст. 6 (скачать)). А они четко прописаны в соглашении.

Хотя есть и минусы у 214-ФЗ. Обычно по ипотеке в силу закона по ДДУ требуется больше времени для оформления бумаг. Это связано с регистрацией договора в Росреестре.

Можно ли использовать материнский капитал по ДДУ

В данном случае нужно учитывать положение другого федерального закона (№256 от 29.12.2006 ст. 7 (скачать)). В нем говорится, что данный вид господдержки можно использовать для приобретения жилья:

• по соглашению купли-продажи;
• либо в ходе долевого участия.

Чтобы потратить материнский капитал на ипотеку по ДДУ, необходимо обратиться в ПФР с бумагами и заявлением (скачать образец). Подобная льгота используется:

• в качестве первого взноса;
• в целях уплаты основного долга;
• для погашения процентов.

Перед получением ипотеки по ДДУ необходимо представить в банк доказательства наличия на льготном счёте определенной суммы.

Что является залогом по ДДУ и до какого момента

Если в обычной ситуации обеспечением по ссуде служит приобретаемый объект, то в данном случае такого объекта еще не существует.

А потому, договор участия в долевом строительстве при ипотеке предусматривает иной вид залога. Он обозначен в федеральном законодательстве, и это право требования, возникшие в момент регистрации залога в ЕГРН.

Условие возникновения прав требования указывается в соглашении об участии в строительстве.

В договоре необходимо отразить следующую информацию:

• из чего формируются закладываемые права требования;
• характеристики объекта и его оценка;
• срок передачи недвижимости;
• размер обязательств, которые покрывает ссуда.

Если эти сведения не указаны в соглашении, невозможно идентифицировать предмет кредитования.

Прекращение залога прав требования происходит одновременно со сдачей жилья в эксплуатацию. В этот момент у заемщика появляется право собственности и нужно регистрировать залог самой квартиры на основании закладной.

Рекомендуемая статья:  Банкротство и ипотека: как сохранить квартиру?

Когда оформляется закладная

Следует различать момент оформления такого документа и ее регистрации. Составить закладную можно в процессе получения ссуды под залог права требования. Но она обретает силу, когда происходит регистрация права собственности.

По завершении строительства, если кредит еще выплачивается, необходимо составить закладную. Такую бумагу оформляют после получения акта от застройщика о передаче недвижимости.

При ее наличии заемщик не сможет продать объект без согласия банка.

Составляется и регистрируется закладная по ипотеке на ДДУ только после регистрации права собственности в Росреестре. В закладной необходимо указать реквизиты залогового счёта.

Важно знать: Что такое Электронная закладная по ипотеке

Банк продал закладную — чем это грозит заемщику

Как оформить закладную по ипотеке если ДДУ уже заключен, уточняйте у представителей строительной компании. Главное, чтобы и в ней были отражены все характеристики предмета залога, позволяющие со 100% вероятностью его определить.

Что нужно застраховать в процессе

Согласно 214-ФЗ, ст. 15.6 (скачать) застройщик может страховать имущественную ответственность перед дольщиками. Объектом страхования является данный вид ответственности, а страховой случай возникает, когда строительная компания не выполняет свои обязательства по соглашению с дольщиком.

Обратите внимание, что пока дом не сдан в эксплуатацию и квартира не в собственности заемщика, необходимо застраховать только жизнь и здоровье, если это предусмотрено условиями кредитного договора. Сам же объект недвижимости нужно будет страховать после подписания акта приемки.

Когда приобретается квартира по ДДУ в ипотеку, застройщик также вправе получить страховку на каждую жилплощадь отдельно, либо застраховать весь дом. Но зачастую строители предпочитают первый вариант. Он дешевле и проще. Договор страхования получает законную силу с момента регистрации основного соглашения (ДДУ).

При оформлении ссуды предусмотрено три различных способа получения страховки:

1. Через страховщика с необходимыми допусками и лицензией.
2. Путем получения банковской гарантии (ее проверяют при регистрации в Росреестре).
3. Посредством общества страхования строительных компаний, имеющего лицензию.

Когда договор ипотеки по ДДУ готов, застройщик должен направить в регистрирующие органы гарантию кредитора или свидетельство о страховании. Тогда допускается заключение соглашения с дольщиками.

Срок регистрации соглашения о долевом участии

В 2017 году срок регистрации ДДУ с ипотекой изменили, сократив до пяти дней (218-ФЗ от 13.07.2015, ст. 48 (скачать)). Однако документы можно подать и через Многофункциональный центр.

В данном случае добавится еще четыре дня. Хотя точный период зависит от разновидности самого соглашения. Когда в Росреестр подается первичный договор, то придется проверить и занести сведения о строительной компании в реестр.

На это потребуется до 18 дней.

Если регистрация ДДУ в Росреестре с ипотекой не прошла, ведомство должно представить причины отказа. Чтобы понять, что процедура прошла успешно, можно:

• обратиться в госорганы, отвечающие за регистрацию;
• либо сделать запрос в строительную компанию.

Обратите внимание, что в самом соглашении и в заявлении на регистрацию будет написан строительный номер квартиры и кадастровый номер земельного участка на котором осуществляется строительство. 

На самом соглашении будет стоять отметка ведомства, подпись и печать регистратора, и номер, по которому договор можно найти в базе данных. Проводили регистрацию онлайн – подобные отметки все-равно должны появиться на бумажном соглашении. Чтобы сократить срок регистрации ДДУ в Росреестре с ипотекой, желательно обращаться за услугой, когда застройщик уже имеется в базах данных ведомства.

Рекомендуемая статья:  Дадут ли ипотеку если есть потребительский кредит

Как происходит расторжение ДДУ при наличии жилищной ссуды

Данная мера допускается если одна из сторон не выполняет условия соглашения, строители нарушают сроки возведения объекта или нарушены требования к качеству исполнения обязательств (214-ФЗ, ст. 9 (скачать)). Зачастую расторжение договора долевого участия с ипотекой происходит по решению судебных органов. Если же есть основания для одностороннего отказа от сделки, нужно:

1. Направить письменное оповещение второй стороне о необходимости устранить нарушения (задолженность дольщика, несоблюдение сроков и т.д.).
2. Подать уведомление о расторжении ДДУ при ипотеке в финансовую организацию, выдавшую кредит.
3. Выставить требование о возврате средств или уплате пени за нарушение сроков строительства.
4. По истечении 20 дней обратиться в судебные органы с аналогичным требованием.

На практике же расторгать ДДУ с ипотекой нужно руководствуясь положениями самого соглашения. В нем должна быть указана ответственность сторон за несоблюдение условий. При обращении в суд важно правильно сформировать требования и провести точные расчеты сумм, необходимых к выплате.

Подписание дополнительного соглашения к ДДУ

В одностороннем порядке, если получена ипотека после регистрации ДДУ, изменить договор нельзя. В этих целях составляется дополнительное соглашение (ДС). После получения ипотеки и ДС к ДДУ, его подписывают обе стороны, если условия такого документа их устраивают. В соглашении допускается:

• изменение характеристик объекта;
• установка новых сроков сдачи квартиры;
• корректировка цены и прочих условий.

Инициировать заключение соглашения может любая сторона сделки. Но после его составления такой документ нужно зарегистрировать тем же путем, что и основной договор.

Регистрация права собственности по ДДУ в ипотеке происходит после исполнения сторонами своих обязательств. Но момент этого исполнения может быть установлен доп. соглашением. Поэтому перед подписанием такового, необходимо детально изучить его содержание.

Образец этого документа можно найти в интернете или запросить в юридической фирме. Либо возьмите его там же, где по договору ДДУ с ипотекой образец брали. Вы можете отказаться от подписания соглашения, если его содержание вас не устраивает. Зачастую инициатором является застройщик, желающий продлить сроки сдачи объекта. Возникшие споры разрешаются в судебном порядке.

Оцените автора (1 5,00 из 5)

Источник: https://onipoteka.ru/ipoteka-onlajn/ipoteka-po-dogovoru-dolevogo-uchastija-pod-zalog-prav.html

Договор долевого участия в строительстве 2020: образец, риски

Покупка квартиры напрямую у застройщика означает большую экономию в деньгах и отсутствие юридических проблем с «чистотой» жилья. Чаще всего подобные отношения оформляются через договор долевого участия. В сегодняшней статье рассмотрим особенности его заключения, преимущества, недостатки, риски и коснемся альтернативных инструментов.

Что такое долевое участие в возведении МКД

Договором долевого участия в строительстве обеспечивается сотрудничество дольщика (гражданина или фирмы) с застройщиком (строительной организацией), который осуществляет возведение (строительство) многоквартирного дома.

Требования к самому тексту, порядок заключения и в целом отношения по долевой застройке регулируются центральным нормативным актом – Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве …» от 30-го декабря 2004 года № 214-ФЗ.

Вышеназванный законодательный акт достаточно часто терпит изменения. В основном они направлены на защиту прав дольщиков, поскольку при участии в строительстве гражданин рискует крупной суммой денег.

Обратите внимание! ДДУ заключается на стадии, когда квартиры как объекта недвижимости еще не существует. Если дом уже передали по документам в эксплуатацию – с застройщиком заключается купля-продажа.

Риски, преимущества и недостатки

Любой инструмент приобретения жилья несет в себе определенные плюсы и минусы. Самый главный риск покупателя – не получить квартиру и потерять собственные средства. Рассмотрим подробнее, насколько ДДУ безопасен с этой точки зрения.

Подписывая соглашение о долевом участии, строительная организация связывает себя очень жесткими условиями нормативного закона. Эти требования – гарантии безопасности застройки для граждан.

К таким гарантиям, в частности, можно отнести:

• за нарушение сроков сдачи объекта в пользу граждан начисляются денежные санкции, которые реально работают на практике;
• интересы дольщиков, подписавших ДДУ в октябре 2017 года и позже, защищены специальным компенсационным фондом, в который застройщик отчисляет 1,2% от суммы каждого договора;
• в регионах действуют «реестры обманутых дольщиков», которые оказывают посильную помощь гражданам, оказавшимся в трудной ситуации;
• ответственность застройщика перед гражданами застрахована;
• в последнее время требования к строителям ужесточились в плане получения разрешений, организации «финансовой подушки» на банковском счете строительства не менее 10% от суммы всего проекта, контроля за финансовыми операциями со стороны банковского сектора;
• в строительной сфере установлены высокие требования к фирмам, производящим работы – лицензию на данную деятельность получить достаточно сложно, а значит, и качество жилья будет соответствовать всем ГОСТам;
• договор долевого участия обязательно регистрируется в ЕГРН, что придает ему особый формальный статус.

Указанные гарантии выгодно отличают ДДУ от участия граждан в жилищно-строительных кооперативах. ЖСК – это добровольное объединение граждан. Стоимость пая в таком объединении может быть намного привлекательнее участия в долевом строительстве, однако не стоит забывать о следующих недостатках:

• строительство МКД организуют непрофессионалы, что может привести к нарушению строительных норм;
• пай никак не застрахован, а в случае банкротства кооператива вернуть свои деньги будет намного сложнее;
• никаких фондов защиты пайщиков ЖСК не существует.

Основной же минус договора долевого участия – это вероятность банкротства застройщика. Нивелировать данный недостаток можно, остановив выбор на надежной строительной фирме, репутация которой складывалась в течение многих лет работы на рынке.

Как дольщику организовать защиту прав при банкротстве застройщика – мы рассказывали в этой статье.

Заключение договора долевого участия

Как правило, каждый застройщик имеет свою универсальную форму договора долевого участия, которую предлагает подписать дольщику. Следует помнить, что законодателем не установлено жесткой обязательной формы – поэтому на ознакомление с текстом необходимо выделить достаточно времени.

Образец ДДУ

Договор долевого участия в строительстве – достаточно объемный документ, намного шире, чем обычный ДКП. Он охватывает максимум информации о предстоящем строительстве, правах, обязанностях участников, порядке разрешения ряда ситуаций.

Ознакомиться с универсальным образцом ДДУ можно по этой ссылке.

Обязательные пункты соглашения

Список обязательных условий договора долевого участия в строительстве определен в ст. 4 Закона № 214. При отсутствии этих пунктов договор считается незаключенным, а значит и права/обязанности участников по нему не возникают.

Важно проверить, чтобы в тексте содержались:

• подробное описание будущей квартиры (площадь, количество комнат и др.), составленное недвусмысленным образом, чтобы сторонам было ясно, о каком объекте идет речь и как его найти в МКД;
• графический план квартиры с расположением ее на этаже относительно других квартир;
• основные сведения об МКД – материалы строительства, энергоэффективность, сейсмоустойчивость, класс помещения (жилое/нежилое);
• срок передачи квартиры гражданину;
• полную цену договора долевого участия и порядок ее перечисления;
• гарантийный срок;
• обеспечительные меры, направленные на исполнение строителями соглашения.

Все указанные сведения в должны полностью соответствовать проектной декларации, иначе соглашение можно отменить в суде как недействительное.

Основные права и обязанности сторон

Ключевые задачи застройщика:

• построить многоквартирный дом любыми средствами, с помощью собственных сил или привлекая инвесторов;
• по окончании застройки оформить разрешительную документацию и ввести дом в эксплуатацию;
• передать квартиру участнику долевого строительства по акту.

Гражданин, принимающий участие в долевом строительстве, должен:

• уплатить деньги в оговоренном порядке;
• принять жилье, если у застройщика имеются все необходимые разрешительные документы, а дом сдан.

Остальные права, притязания, требования и обязанности непосредственно вытекают из основных, перечисленных выше.

Обратите внимание! Заполнять бумаги на подачу 3 НДФЛ и возврат налога по вычету допустимо только после получения жилья по передаточному акту, а не сразу после оплаты.

На что еще обратить внимание

Помимо общих положений, соглашение должно содержать ряд пунктов. На что еще обратить внимание в договоре – услуги застройщика в договоре долевого участия:

• предоставление дольщику возможности знакомиться с финансовой документацией и бумагами по строительству;
• обязанность в итоге передать квартиру дольщику – застройщик не может сослаться ни на какие обстоятельства (отсутствие средств или отзыв лицензии);
• направить гражданину уведомление о завершении работ за две недели до назначенной даты, и предложение о приемке жилья;
• обязательство вернуть денежные средства в определенных законом и соглашением случаях;
• допуск к исполнению соглашения правопреемников дольщика в случае его смерти;
• обязанность нести риск уничтожения квартиры до даты передачи ее дольщику;
• обязанность заключения допсоглашений к договору в случае изменения условий.

Отдельно нужно остановиться на изменении цены строительства, площади и срока передачи квартиры:

• изменение цены договора возможно, только если это прямо предусмотрено текстом соглашения – это касается как уменьшения, так и увеличения цены;
• уменьшение и увеличение площади квартиры по договору долевого участия влечет изменение цены – этот вопрос полностью регулируется ДДУ;
• срок передачи квартиры может быть изменен при согласии дольщика и при условии предварительного уведомления об этом за 2 месяца до даты окончания строительства.

Важно! Изменения условий оформляются дополнительным соглашением к договору долевого участия. Помните, что застройщик не вправе в одностороннем порядке поднять цену жилья или сдвинуть срок сдачи строительства.

О том, как взыскать неустойку с застройщика при нарушении сроков, мы писали здесь.

Регистрация в Росреестре

Регистрация соглашения в ЕГРН обязательна. Только после внесения записи в Реестр оно приобретает законную силу.

Порядок включает всего 4 простых шага:

1. Собрать все необходимые документы.
2. Оплатить сумму пошлины за регистрацию 350 руб. (для физ лиц).
3. Представить бумаги по списку через «Мои документы» или онлайн-сервис (при наличии ЭЦП).
4. Спустя неделю получить результат регистрацию на руки – выписку из ЕГРН.

Список необходимых бумаг включает:

• три подлинника ДДУ;
• заявление о регистрации – заполняется сотрудником МФЦ на приеме, заранее заполнять не нужно;
• удостоверение личности (если пришел представитель – доверенность от дольщика, оформленная нотариально);
• нотариальное согласие супруга на заключение ДДУ;
• залоговая документация, если квартира приобретается в кредит;
• технические документы на жилье, согласованные с застройщиком;
• госпошлина.

Результатом регистрации станет выписка из ЕГРН, которую обязательно нужно сохранить на весь период строительства вместе с подлинным экземпляром ДДУ.

Передача прав по ДДУ

В ряде случаев у дольщика может исчезнуть интерес в приобретении квартиры – например, при незапланированном переезде в другой регион. В таких случаях оформляется цессия — переуступка по договору долевого участия в строительстве.

Особенности передачи прав по договору долевого участия следующие:

• через соглашение в основном ДДУ как бы меняется дольщик – новое лицо обладает всеми правами и обязанностями участника договора;
• по цессии передается не готовая квартира, а права на нее;
• претензии по качеству жилья новый дольщик предъявляет только застройщику, а не предыдущему дольщику;
• на цессию нужно получить письменное согласие застройщика, иначе она будет недействительной;
• переуступка тоже нуждается в регистрации в ЕГРН.

Образец договора о переуступке можно скачать здесь.

Особенно важным является вопрос по оценке прав требования по договору долевого участия. В конечном счете, цену переуступки определяют сами стороны.

Покупателю важно удостовериться, что предыдущий собственник полностью рассчитался с застройщиком. Для этого нужно взять у застройщика справку о полной оплате.

Если строительство оплачено не полностью, то оставшуюся часть погашает новый дольщик в соответствии с условиями ДДУ.

О состоявшейся цессии нужно обязательно уведомить застройщика, предоставив ему копию соглашения о переуступке с регистрационной отметкой.

Подводные камни и пути обхода закона

Подводные камни договора долевого строительства жилья в основном касаются уловок застройщика, которые позволяют ему обходить некоторые жесткие требования. При изучении договора нужно обратить внимание на следующие моменты:

• Цена договора вносится только после регистрации в ЕГРН, поэтому условие о предоплате до подачи договора долевого участия в Росреестр – ничтожно. Если застройщик сам занимается регистрацией, то этот момент нужно проверить особенно тщательно.
• Земля под МКД может находиться на праве собственности, аренды и бессрочного пользования. Если застройщик не может подтвердить статус земли, сделку лучше не заключать. Это касается также любой строительной документации.
• Подписывать договор от застройщика может только директор (гендиректор). Если подписывает менеджер, обязательно просите подлинную доверенность от директора, в противном случае – не подписывайте договор.
• Срок в договоре должен быть указан точно. Формулировка «в разумный срок» не отвечает интересам дольщика, т.к. позволяет постоянно сдвигать сроки завершения стройки.

Ключевой момент – подписываемое соглашение должно называться именно «Договор долевого участия в строительстве».

Если застройщик предлагает подписать другую бумагу, например, предварительный договор купли-продажи или вексель, выдавая его за ДДУ – сделку однозначно нельзя заключать.

Только ДДУ гарантирует дольщикам широкий перечень гарантий, о которых было сказано выше. Иные документы не защитят участников в случае банкротства или долгостроя.

Новое по договорам долевого участия в 2020 году

Договор долевого участия в строительном бизнесе играет важную роль – привлекает граждан к финансированию возведения МКД. Поскольку граждане являются самой незащищенной стороной такого инвестирования, законодатель постоянно вводит изменения, направленные на укрепление их позиций.

В 2019 году произошел переход от действующей системы оплаты на эскроу-счета. Дольщики будут вносить деньги в оплату ДДУ на специальный банковский счет. Средства счета будут сохраняться до завершения стройки. Застройщик получит вознаграждение только после передачи жилья собственникам.

Данное новшество является одним из этапов отмены долевого участия как явления. Отмечается, что данный инструмент исчерпает себя полностью к 2021-2022 годам.

Договор долевого участия в строительстве – работающая схема приобретения нового жилья у застройщика.

При подписании договора нужно обращать внимание на ряд существенных пунктов, а также на репутацию и проектные документы застройщика.

Если фирма-застройщик является надежной, то и возведение МКД пройдет без проблем. Если же возникают трудности – закон гарантирует дольщикам строгое соблюдение их прав.

Подробнее про долевое строительство в 2020 году, можете узнать далее.

Ждем ваши вопросы и будем рады видеть вас на бесплатной консультации с юристом. Запись на сайте через консультанта.

Будем благодарны за оценку поста, лайк и репост.

Источник: https://ipotekaved.ru/ddu/dogovor-dolevogo-uchastiya.html

Договор долевого участия в строительстве

Договор долевого участия в строительстве (ДДУ) – один из наиболее доступных способов улучшения жилищных условий. Данный вариант характеризуется большим количеством нюансов и особенностей, которые важно принимать к учету перед заключением соглашения.

Что это такое?

В рамках договора долевого участия между дольщиком (покупателем) и застройщиком (продавцом) заключается соглашение, в соответствии с которым вторая сторона принимает на себя обязательства возвести многоквартирный объект по заранее установленным условиям для передачи отдельной квартиры в МКД первой стороне, оплачивающей данные работы совместно с другими вкладчиками.

С использованием ДДУ обеспечивается выполнение ряда гарантий:

• защита от двойных сделок. После подписания проводится регистрация договора долевого участия в Росреестре. Таким образом государственными службами фиксируется право на получение конкретного объекта после ввода дома в эксплуатацию. Поэтому недвижимость не может быть повторно продана другому лицу;
• право на взыскание неустойки по договору долевого участия за нарушение сроков передачи квартиры. Если застройщик не передал квартиру до даты, определенной положениями ДДУ, покупатель может затребовать неустойку за каждый день ожидания;
• право на расторжение договора долевого участия. Если продавец игнорирует исполнение возложенных обязательств или проводит работы некачественно, то покупатель может расторгнуть сделку без каких-либо последствий, получив при этом свои вложения, неустойку и компенсационные выплаты.

Каковы существенные условия ДДУ?

В соответствии с Федеральным законом № 214 от 2004 года в договоре долевого участия должны быть отражены определенные положения, без которых документ будет признан недействительным. Это следующие условия:

• предмет договорных отношений. Под ним следует понимать объект недвижимости, который возводится застройщиком и подлежит передаче дольщику после ввода в эксплуатацию;
• срок выполнения работ. Данный временной отрезок является единым для каждого из участников долевого строительства. При стандартных условиях он определяется как период, по истечении которого квартира должна быть передана дольщику;
• стоимость договора, правила и особенности уплаты. Цена соглашения представляет собой сумму средств, которая уплачивается дольщиком и выступает как вознаграждение застройщика в договоре долевого участия. Деньги могут уплачены: единовременным платежом или же несколькими переводами в течение определенного периода;
• гарантийные сроки. Утверждаются на уже построенный и введенный в эксплуатацию дом. Оговариваются достигнутыми договоренностями. Законом определены минимальные значения: 5 лет – на стандартные объекты недвижимости, 3 года – для объектов инженерной инфраструктуры. Отсчет сроков начинается со дня передачи квартиры дольщику и подписания акта приема-передачи.

Как зарегистрировать ДДУ?

Договор регистрируется в Росреестре или в Многофункциональном центре. Процедура выполняется следующим образом:

1. В первую очередь дольщику потребуется собрать ряд обязательных документов:

• соглашение и все бумаги в качестве приложений к нему. Количество экземпляров соответствует количеству участников долевого строительства;
• совместное заявление дольщика и застройщика о необходимости регистрации. При стандартных обстоятельствах заполнение осуществляется в регистрирующем ведомстве;
• удостоверение личности заявителя – паспорт гражданина. Физические лица могут действовать как лично, так и через доверенное лицо. Представители несовершеннолетних лиц должны донести свидетельство о рождении ребенка, недееспособных лиц – документ об опекунстве;
• разрешение супруга/супруги на проведение сделки, заверенное нотариально. Нет необходимости, если и муж, и жена участвуют в долевом строительстве;
• залог прав требования по договору долевого участия – для проведения регистрации обременения права. Актуально, если дольщик использует заемные средства. Стоит отметить, что необходима оценка прав требования по договору долевого участия. Если участник строительства не соблюдает условия кредитного соглашения, банк или иной кредитор получают данную возможность. Переуступка прав требования по договору долевого участия подразумевает передачу полномочий по требованию у застройщика объекта после его завершения;
• документы, в которых указывается информация об объекте. Составляется застройщиком с обязательным согласованием содержания дольщиком. Уточняется местоположение квартиры на общем плане и заявленная площадь.

1. Второй шаг подразумевает необходимость в уплате государственной пошлины, предусмотренной за проведение процедуры регистрации. Ее размер определяется с учетом статуса заявителя. Если в качестве заявителя выступает физическое лицо, потребуется уплатить 350 рублей. Прикладывать квитанцию к общему списку документов нет необходимости, так как в единой электронной базе Росреестра указываются сведения о проведении оплаты.
2. На третьем этапе документы подаются в регистрирующее ведомство по месту нахождения возводимого объекта при личном посещении отделения или через представителя. Также бумаги можно передать через почтовую службу. После сдачи документов выдается расписка, в содержании которой должна быть указана информация такого рода: дата подачи заявки, перечень поданных бумаг, ФИО сотрудника, принявшего документы, ФИО сотрудника, у которого можно получить данные о статусе готовности.

Остается лишь дождаться внесения сведений в государственный реестр и получить подтверждение регистрации ДДУ. Срок ожидания составляет не более 10 дней при первичной регистрации договора, 5 дней – при всех последующих.

Как проводится электронная регистрация договора долевого участия в Росреестре?

Можно сэкономить время на процедуру регистрации и подать запрос дистанционным способом. Для этого нужна усиленная электронная подпись. Инструкция такова:

1. Подать заявку на официальном сайте через специальную форму.
2. Уточнить цель обращения.
3. Внести кадастровый номер объекта.
4. Прописать информацию о собственнике.
5. Указать вариант, с использованием которого планируется получить документ после проведения регистрации.
6. Прикрепить сканы необходимых документов.

Остается лишь подтвердить процедуру подписанием с использованием усиленной цифровой подписи и оплатить государственную пошлину.

Как проверить договор долевого участия в Росреестре?

Чтобы уточнить, был ли должным образом зарегистрирован ДДУ, потребуется выполнить ряд действий:

1. В первую очередь следует обязательно запросить у застройщика копию договора, где проставлен штамп о выполненной процедуре регистрации.
2. Если соглашение еще не было зарегистрировано, то нужно заявить о необходимости выдачи расписки Росреестра о приеме ДДУ на регистрацию.
3. Третий вариант, как может быть проведена проверка регистрации договора долевого участия в Росреестре – это заказ выписки из ЕГРН через специальную форму на сайте Росреестра. На обработку запроса отводится до 5 рабочих дней.
4. Еще один способ – получить соответствующую выписку в отделении Росреестра или через Многофункциональный центр.

Как расторгнуть ДДУ?

Расторгнуть соглашение можно с использованием четырех вариантов:

• расторжение договора долевого участия по соглашению сторон. Обычно не подразумевает лишних сложностей, так как стороны сделки все заранее оговаривают. Однако застройщик может включить в положения соглашения невыгодные для дольщика условия. Поэтому так важно изучать предварительных договор долевого участия в строительстве и указывать на неправомерные позиции. Не нужно соглашаться на возвращение средств лишь после повторного заключения ДДУ на тот же объект с другим человеком. Также следует избегать длительных сроков возврата;
• второй способ – в одностороннем порядке дольщиком. Для этого нужно предложить обоюдно разрешить проблему. Если не удалось – известить застройщика о расторжении, направив уведомление по почте с приложением расчетов процентов за время использования средств. Если деньги не были получены в течение 20 дней, дольщику следует обратиться в суд;
• третий вариант – в одностороннем порядке застройщиком. Актуально, если дольщик не вносил платежи более двух месяцев или три раза нарушал сроки оплаты. Также изначально потребуется известить покупателя о необходимости погасить задолженность в течение 30 дней. Если никакого ответа не поступило, то договор расторгается, а деньги возвращаются дольщику на протяжении 10 дней. Если гражданин не явился за средствами, они переводятся на депозит нотариусу, о чем уведомляется покупатель;
• через суд. Обычно актуально при нарушениях положений ДДУ. Иск подается по месту нахождения застройщика. Проведение разбирательств, необходимые документы и вердикт определяются с учетом обстоятельств.

В дополнении нужно учитывать нюансы расчета неустойки при расторжении договора через суд.

Как проводится расчет неустойки по договору долевого участия?

Если произошла просрочка сдачи дома по договору долевого участия или застройщик в установленный срок не устраняет недостатки, или запланировано расторжение ДДУ, то дольщик может рассчитывать на получение неустойки. Взыскание осуществляется из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за один день, если покупатель является юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем; 1/150, если он – физическое лицо.

Неустойка по договору долевого участия начинает исчисляться:

• при расторжении соглашения – с момента внесения средств дольщиком;
• за просрочку – со следующего дня после истечения срока, указанного в положениях договора;
• за несвоевременное устранение недостатков – по завершении периода, отведенного на исправительные работы.

Для упрощения расчетов предусмотрен калькулятор неустойки по договору долевого участия, которым можно воспользоваться по ссылке.

Важно: в соответствии с вытекающими выводами из судебной практики гражданин обязан уплатить НДФЛ с неустойки по договору долевого участия, так как данная мера взыскания не преследует цель компенсировать потери дольщика.

Оформление ДДУ подразумевает необходимость в принятии к учету ряда важных юридических нюансов, поэтому для успешного участия в долевом строительстве следует привлечь юриста для получения консультации по проблемным вопросам.

Источник: https://legal03.ru/dogovor-dolevogo-uchastiya-v-stroitelstve/