Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Содержание

Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Площадь – 50 кв. м.
Базовая ставка – 350 рублей за 1 кв. м.
Территориальный коэффициент – 1,25.
Строительный материал – железобетон, коэффициент 1,25.
Расположение в здании – отдельное строение, коэффициент 0,54.
Использование – торговое помещение, коэффициент 1,5.
В субаренду не сдаётся, коэффициент 1,0.

Оплата аренды нежилой недвижимости является условием договора. При этом, согласно ст.

421 ГК РФ, в России действует принцип свободы договора, согласно которому стороны вольны свободно вступать в договорные отношения, а условия договора зависят от того усмотрения сторон (кроме случаев, когда этот вопрос прямо урегулируется законодательством). Подробно о правах и обязанностях арендатора и собственника по договору аренды нежилого помещения мы рассказывали здесь.

Погашает ли счета за коммунальные услуги арендатор?

Рассмотрим, что включает в себя арендная плата.

Поскольку размер платы за аренду нежилой недвижимости зависит в первую очередь от воли сторон, то количество и состав факторов, включаемых в условия договора, зависят только от воли арендодателя и арендатора. Однако есть некоторые моменты, которые всегда имеются в виду при заключении сделок подобного рода. К их числу относятся:

При передаче помещения в Аренду, стороны заключают Договор Аренды с Приложениями и подписывают Акт передачи помещения, где подробно описывается само помещение и условия предоставления его в аренду.

В зависимости от условий Договора Аренды, в стоимость арендной ставки могут быть включены или не включены НДС, операционные расходы, коммунальные платежи, предоставление машиноместа, срок аренды, срок оплаты аренды, условия расторжения, страховой депозит.

Обычно, при заключении Договора Аренды Арендодатель просит оплатить первый и последний месяцы аренды, а также депозит за оставленные в помещении отделимые улучшения (мебель и бытовую технику).

Таким образом, в первый месяц сумма арендной платы утраивается.

При расторжении или завершении Договора Аренды депозит подлежит возврату, а последний месяц не оплачивается, так как эта сумма уже была уплачена при заключении Договора.

Цели оценки арендной ставки

Заключение договора аренды помещений с ДГИ г. Москвы , как и оспаривание размера арендной ставки, требует обязательной оценки в Независимой оценочной компании. ДГИ часто предлагает завышенные арендные ставки для продления старых договоров аренды, которые непосильны для арендаторов.

Согласно статье 8 Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», независимая оценка является обязательной в случае, если объект сделки находится в собственности РФ или муниципальных образований.

Оценка ставки арендной платы

Планируете получать дополнительную прибыль от имеющихся площадей, которые находятся в федеральной или муниципальной собственности? Тогда, прежде чем представлять договор аренды в Росимущество, необходимо убедиться в адекватности заданных условий. В частности, необходима оценка ставки арендной платы нежилого помещения. Компания «Ай-Эс Консалтинг» проведет ее максимально объективно, а оплатите услугу вы только после получения положительного заключения ведомства.

Оценка ставок АП в компании Ай-Эс Консалтинг

Оценка рыночной стоимости ставки арендной платы в Москве уже давно вошла в практику, тогда как в Московской области такая процедура проводится не всегда. В ряде образований она может устанавливаться органами муниципальной власти. Соответствующие городские нормативно-правовые акты устанавливают методику оценивания имущества, формулы и сопутствующие коэффициенты.

Какой вид права передается?
На какой срок заключается договор?
Как производится платеж, его условия и период?
Есть ли какие-то ограничения для арендатора при использовании арендуемой недвижимости?
Кто несет обязанность по оплате коммунальных платежей?
При каких условиях, и в каком порядке заключенное соглашение может быть расторгнуто досрочно?
Имеется ли право у арендатора выкупить объект аренды, и при каких условиях?
Предоставляются ли арендные каникулы на время обустройства, будут ли засчитаны какие-то затраты арендатора (стоимость ремонта) в счет арендной платы?

Решение вопроса с жильем или помещением под склад, офис, производство не всегда лежит исключительно в плоскости купли-продажи.

Если бы это был единственный путь, то многие известные бизнес-проекты никогда не реализовались бы.

А для граждан, которые решают вопрос с жильем, проще было бы арендовать дом или квартиру, а не выплачивать грабительские проценты. Почему это выгодно, подробнее уже писалось.

Документы для оценки арендной платы за помещение

Аналоговый метод, который по-другому называют методом сравнительных продаж. Этот подход основывается на том, что оцениваемый объект недвижимости сравнивают с его аналогом, на который известна рыночная стоимость.

Чтобы провести оценку по этому методу, изучают тип исследуемого здания, его назначение, его объем и площадь, материал, применяемый при строительстве, другие типовые характеристики объекта. Помимо этого учитывают экологическую обстановку, насколько помещение удалено от центра города или от населенного пункта, от путей сообщений, а также другие сопутствующие факторы.

Учитывается и стоимость объекта, когда с ним проводились сделки по отчуждению, условия этих сделок. По совокупности этих данных устанавливается стоимость оцениваемого помещения.

Заключается в капитализации прибыли, которую может в будущем получить арендодатель. Такой подход, как правило, применяется при оценке платы за аренду магазинов, бутиков, производственных и складских помещений.

Оценка арендной платы нежилого помещения

Приступая к расчетам оценщик обязательно проводит исследование регионального рынка по аренде недвижимости в сегменте нежилых помещений. Оценщик рассматривает возможность применения трех стандартных методов оценки и производит расчеты с использованием приемлемых подходов.

Положительная практика

Независимая оценка арендной платы осуществляется с целью определения и обоснования разумного размера платежа за пользование помещением, позволяющего арендодателю получить максимальную прибыль от сдачи объекта в наем. Как правило арендная плата представляет собой фиксированный платеж.

Определение арендной платы осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении арендной платы за объекты недвижимости обычно используют три основных подхода.

Отчет № 000 об оценке рыночной величины месячной арендной платы в отношении объекта недвижимости (стр

Расчет величины месячной арендной платы затратным подходом в условиях развитого рынка аренды коммерческой недвижимости будет не корректен. Арендные ставки, определенные на рынке учитывают все факторы, затрагивающие интересы, как арендатора, так и арендодателя. В данном случае, арендная плата, рассчитанная затратным подходом, учитывает интересы только арендодателя.

7.1 Выбор последовательности расчета величины арендной платы

Норма дохода на капитал определяет доходность из сферы недвижимости с аналогичным уровнем рисков. В рамках затратного подхода норма дохода на капитал не должна содержать норму возмещения капитала (экономическую амортизацию) если она уже учтена в составе затрат.

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Все приведённые формулы носят сугубо рекомендательный характер. Стороны вправе не руководствоваться ими, либо добавлять при расчёте иные показатели, важные для существа отношений. Например, во многих регионах (таких, как Москва) дополнительно нужно учитывать отчисления, предназначенные для амортизации и реновации жилищного фонда.

Требуемые документы для оценки ставки аренды

Регулярное перезаключение договора аренды на новых условиях, в том числе и с увеличением арендной платы.
Указание в договоре механизма индексации арендной платы в одностороннем порядке. В этом случае необходимо указывать, по какой формуле и с учётом каких показателей будет производиться расчёт (индекс инфляции, ставка ЦБ РФ и т. д.).

Если договором или законом арендодателю не дано права в одностороннем порядке повышать плату, то большинство обоснований в итоге суды не принимают, и арендатор выигрывает тяжбу. В частности, на практике повышение уровня инфляции или налогового бремени для собственника как повод повысить стоимость аренды арбитражные суды отводили.

Анализ целого ряда параметров, включая используемые при постройке материалы, необходимость капитального или планового ремонта, сезонная специфика помещения и других типовых параметров, а также сравнение полученных данных с информацией об аналогичном объекте, в результате дает представление о ценности анализируемого помещения.

Когда необходима оценка стоимости арендной платы?

Заказать профессиональную независимую оценку стоимостиаренды недвижимости вы сможете в компании «cфера эксперт» (москва). Наши эксперты-оценщики имеют опыт решения самых сложных задач.

Их деятельность застрахована на среднюю сумму в 3 миллиона рублей, поэтому вы можете не беспокоиться о рисках.

Чтобы получить более подробную консультацию или заказать услуги оценки, свяжитесь с нами по телефонам, указанным на сайте. Мы ждем вас!

Арендатор уплачивает неизменную ставку за аренду, в которой уже учтена сумма за пользование коммунальными ресурсами.
Плата за аренду оплачивается отдельно, и сверх нее возмещаются начисленные коммунальные платежи.

Оценка арендной платы за нежилое помещение

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Оценка стоимости Жилой недвижимости Коммерческой недвижимости Бизнеса Активов Земли Ценных бумаг Нематериальных активов Морских, речных и воздушных судов Инвестиционного проекта Сервитутов и обременений Рецензирование отчетов об оценке Экспертиза отчета в СРОО Оценка для наследства Экспертиза стоимости в суде Рецензирование заключения эксперта Участие эксперта в судебных заседаниях Финансово-экономический консалтинг Аудит деятельности предприятия Бенчмаркинг функций предприятия Построение системы бюджетного управления и экономического анализа. Жилая недвижимость.

Пример отчета по оценке арендной ставки

Метод сравнения продаж Такой метод основывается на изучении итогов сделок по наделам с такими же свойствами земли в примерно той же зоне расположения. Если же сведений маловато, можно изучить рынок предложений, и провести аналогию с оцениваемым куском земли, введя корректировочные коэффициенты.

Оцениваемый участок сравнивают с выбранным аналогичным наделом земли, недавно проданным, и определяют схожие характеристики, а также анализируют различия, в результате аналитических расчетов проводят корректировку суммы в сторону уменьшения или увеличения. Грамотное прогнозирование дает возможности вычислить цену земли с большой долей точности.

Это самый простой способ, но при условии, что вокруг земли активно раскупаются, информации достаточно.

Отчет об оценке арендной ставки оборудования

Оценка аренда арендной платы Экспресс-Оценка , зачастую, съедает львиную долю оборотного капитала и, в результате, не остается денег ни на обновление оборудования, ни на ремонт зданий и сооружений. Лишь незначительный процент договоров аренды проходит процедуру регистрации в Регистрационной Палате. Именно поэтому так важно выполнить оценку аренды как можно раньше.

Источник: https://baiksp.ru/ispolnitelnoe-proizvodstvo/otchet-ob-otsenke-stavki-arendnoj-platy-nezhilogo-pomeshheniya

Оценка арендной платы нежилого помещения

Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Нежилые помещения включает в себя очень большое разнообразие объектов недвижимости. Они не предназначены ни для временного, ни для постоянного проживания и обычно используются вспомогательный объект извлечения прибыли. К их числу относятся:

Офисные помещения
Производственные помещения
Склады
Торговые помещения
Помещения общепита и т.д.

Приобрести собственные помещения может далеко не каждый предприниматель. Поэтому такие объекты сдаются в аренду.

Что такое оценка арендной платы нежилого помещения?

Независимая оценка обычно требуется, когда владелец помещения не может самостоятельно определить размер платежей или арендатор сомневается в их обоснованности.

Как происходит оценка?

При оценке арендной платы за нежилое помещение используются три основных метода оценки:

При данном подходе оценщик учитывает средства, потраченные владельцем объекта на его строительство или приобретение, проведение ремонтных работ.

При этом в расчёт берётся не только само помещение, но и земля, на которой оно расположено, за исключением тех случаев, когда речь идет об офисах. Данный метод используется нечасто, так как результаты оценки получаются заниженными.

В этом случае оценщик сравнивает объект недвижимости с аналогичными помещениями, рыночная стоимость которых известна. При этом важно изучить тип здания, факторы, влияющие на цену аренды, экологическую обстановку в районе и многие другие важные нюансы. Данный метод является наиболее популярным, так как дает более точное определение размера арендной платы.

Предварительный этап:

Перед началом работы обязательно заключается договор на оказание услуг и составляется задание на оценку. Для работы специалисту потребуется пакет документов: правоустанавливающая и техническая документация на помещение.

При этом также осуществляется осмотр помещения. Это позволит оценщику наилучшим образом выявить все нюансы, влияющие на стоимость:

Месторасположение
Транспортная доступность
Наличие коммуникаций
Площадь
Состояние и качество ремонта и др.

Расчетный этап:

С учетом собранных сведений, специфики объекта оценки арендной платы и стандартных способов использования нежилых помещений оценщик делает анализ наиболее эффективного использования данного объекта.

Что получает клиент?

Результатом проведенной оценки является полноценный отчет об оценке арендной платы. Руководствуясь им клиент может назначить адекватную плату за пользование его помещением, которая устроит любого арендатора.

Пример из практики:

В прошлом году к нам обратились владельцы одного из крупнейших ТЦ в Московской области. Они расширили торговую площадку и им требовалось провести оценку объекта, чтобы определить размер платы для арендаторов. Наши специалисты помогли рассчитать наиболее адекватную ставку за помещения, которая устроила и владельцев ТЦ и арендаторов.

В состав отчета входят:

Сведения о Заказчике
Сведения об оценщике: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
Применяемые стандарты оценочной деятельности
Описание, параметры, количественные и качественные характеристики объекта оценки
Анализ рынка объекта оценки
Анализ среды месторасположения
Анализ наиболее эффективного использования
Описание подходов, применяемых при оценке
Выбор и обоснование подходов к оценке рыночной стоимости объекта
Информация об объектах-аналогах
Расчет рыночной стоимости объекта выбранным подходом
Согласование результатов
Фотографии объекта оценки
Копии документов на объект оценки: правоустанавливающая и техническая документация

Источник: https://pravo-ocenka.ru/ocenka-arendnoj-platy-nezilogo-pomesenia

Когда нужна оценка арендной платы за нежилое здание

Оперативная и квалифицированная оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения может потребоваться лицам в случае:

Невозможности самостоятельно провести анализ цены и расчеты ежемесячных арендных платежей.
Возникновения сложностей при определении справедливой величины платы за недвижимость, которая находится в государственной и частной собственности.
Если арендодатель сдает нестандартную недвижимость или нежилое помещение, требующее капитального ремонта.
Возникновения у сторон разногласий относительно справедливости установленного в договоре размера регулярных платежей.
Если государственным органам необходимо сдать пустующие нежилые помещения.
Получения крупного кредита для подтверждения платежеспособности собственника.

Что учитывают при установлении цены за аренду

Профессиональная независимая оценка арендной платы нежилого помещения предполагает, что исполнитель принимает во внимание совокупность таких факторов как:

Район города или пригорода, в котором располагается недвижимая собственность.
Транспортная доступность зоны. На арендную стоимость будет влиять расстояние от адреса объекта оценки до путей сообщений, станции метрополитена, автобусных остановок.
Развитость инфраструктуры. Оценочный процесс предполагает анализ присутствующих в непосредственной близости от здания коммерческих, социальных и торговых объектов, к примеру, магазинов, ресторанов, спортивных комплексов, больниц, аптек, банков, зеленых парков и скверов.
Вид из окна.
Площадь обследуемого нежилого помещения, количество и размеры комнат, этажность.
Наличие и состояние инженерных коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, отопление, канализация, вентиляция), мебели, бытовой техники, подключение телефонной связи и интернет-соединения.
Состояние помещения и прилегающей территории.
Наличие обременений на недвижимости (залог, арест), судебных споров и других юридических процессов.

Методы оценки рыночной стоимости арендной платы

Эксперты имеют право воспользоваться любым удобным методом для оценки цены нежилого помещения, которое планируют арендовать. Среди наиболее распространенных и удобных подходов выделяют:

Затратный. Специалист рассчитывает расходы на строительство аналогичного объекта недвижимости. Устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Найденные показатели суммируют. Если происходит инфляция, то применение описанного подхода даст заниженные результаты. Чтобы избежать подобного, разрешается применять поправочные коэффициенты.
Аналоговый. Независимый эксперт оценивает стоимость владений методом сравнительных продаж. Объект недвижимого имущества сравнивают с аналогичной собственностью, цена которой уже определена. Для реализации подхода необходимо исследовать здания, узнать их назначение, площадь, состав строительных материалов. Специалистам предстоит учесть удаленность здания от центральной части города, экологическую ситуацию в регионе.
Доходный. Определяется размер доходов, получаемых от инвестиций денежных средств, потраченных на недвижимость. Исполнитель реализует приемы дисконтирования и капитализации доходов.

Этапы квалифицированной оценки

Комплекс мероприятий по установлению стоимости арендной платы за нежилое помещение предполагает прохождение следующих стадий работы:

Предварительное согласование содержания услуги по независимой оценке объекта собственности.
Проверка и подписание договора с указанием размера оплаты.
Запрос и исследование юридической и технической документации о нежилом помещении.
Осмотр недвижимого объекта для оценки ставки арендной платы.
Анализ рынка наемной недвижимости.
Исследование эффективного метода использования нежилого помещения.
Выбор и применение конкретных методов оценки.
Согласование результатов применения подходов.
Итоговый поиск величины стоимости недвижимой собственности.
Подготовка и сдача отчета об оценке ставки арендной платы.

Документы для оценки арендной платы нежилого помещения

Для объективной оценки арендной стоимости нежилого помещения исполнителю необходимо получить пакет документов, включающий:

Паспорт собственника-гражданина или сведения об организации, заказавшей услуги (наименование, ОГРН, адрес).
Бумаги, подтверждающие право собственности на нежилое помещение.
Документы из БТИ (техпаспорт, поэтажный план и экспликация).
Справку о первоначальной и остаточной балансовой стоимости объекта.
Кадастровый план земельной территории, на которой располагается объект собственности.
Документы, подтверждающие права на земельный участок.
Сведения о наличии обременений в отношении недвижимости.

Стоимость и условия заказа оценки

Цена за услуги независимого оценщика зависит от региона оказания, сложности проекта и срочности данного задания, местоположения и состояния объекта исследования. Заказчик и исполнитель заблаговременно обсуждают тариф оплаты и подписывают договор. Данное соглашение проверяется юристом на соответствие законным требованиям.

В договоре на оказание услуг по оценке арендной цены нежилого помещения отражается объем и срок выполнения работ и мероприятий, стоимость квалифицированной помощи. Если участники договора имеют сомнения относительно размера оплаты, эксперт выезжает на объект и проводит предварительный анализ, фиксирует характеристики объекта недвижимости.

Источник: https://ocenka-men.ru/capabilities/real_estate/rent/ocenka_arendnoj_platy_nezhilogo_pomescheniya/

Оценка недвижимости при аренде: для чего нужна в 2020 году

Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения
Время чтения: 5 минут

Один из наиболее ценных активов для многих граждан – недвижимость. Она также чаще всего сдается в аренду.

Если в сделке не участвует муниципальное или государственное имущество, владелец вправе сам установить размер платы или обратиться за помощью к специалистам.

Однако, согласно нормам законодательства РФ, если объект является муниципальной или государственной собственностью, оценка недвижимости при аренде – обязательное мероприятие, проводимое с участием независимого эксперта.

Что такое оценка недвижимости

Оценивание недвижимости – трудоемкий и сложный процесс, при котором следует учитывать характеристики, особенности и условия содержания объекта.

Он может включать определение стоимости объекта или отдельных прав на него: права собственности, аренды, пользования и прочих.

Реальную стоимость недвижимости могут установить только специалисты, обладающие профессиональными навыками оценки имущества и имеющие право на подобную деятельность.

Институт оценки в России регулирует Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ (далее – ФЗ № 135). Нормы закона определяют:

суть оценочной деятельности;
круг лиц, имеющих право проводить оценку недвижимости;
требования и правила оценки;
случаи, предусматривающие необходимость определения стоимости.

Узнайте подробнее, по каким правилам осуществляется оценка недвижимости.

Для чего нужна оценка аренды недвижимости

Определение рыночной величины арендной платы за объект может потребоваться:

для принятия управленческих решений;
в случае реструктуризации или разделения бизнеса/организации;
при оценке функционирующего бизнеса или организации;
для внесения прав аренды в уставный/акционерный капитал общества и в подобных ситуациях.

Как правило, оценка аренды недвижимости основывается на том, что капитализированная прибыль, исключающая обязательные платежи и налоги, которая получена от эксплуатации данного объекта, идентична рыночной стоимости арендуемого помещения.

Исходя из этого даже при отсутствии информации о размере арендных ставок на открытом рынке рассчитывается рыночная стоимость (РС) недвижимости. После установления размера нормы прибыли предпринимателя определяется стоимость аренды объекта.

Оценка стоимости аренды нежилого помещения может потребоваться для:

передачи объекта в залог (ипотека);
определения арендной ставки;
переоценки стоимости в бухгалтерском учете;
совершения сделки купли-продажи;
формирования доказательной базы при судебном разбирательстве;
разрешения споров с налоговыми инстанциями и так далее.

Кто может оценить право аренды объекта

Оценивает имущество и составляет отчет о процедуре оценщик – специалист, профессиональная деятельность которого заключается в определении стоимости нематериальных и материальных объектов.

Профессиональные оценщики – это физические лица, состоящие в одной из саморегулируемых организаций (СРО).

Обязательным условием для них является страхование ответственности в соответствии с требованиями законодательства в сфере оценочной деятельности. При проведении оценочных мероприятий они используют специальные правила и методики.

Деятельность оценщиков основывается на нормах ФЗ № 135, регулируется государством и Национальным советом по оценочной деятельности.

Специалисты оказывают услугу на основании договора, который должен содержать:

цель проведения оценки;
тип объекта;
вид определяемой стоимости;
размер вознаграждения;
сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.

Какая недвижимость оценивается для аренды

Объектами оценки могут выступать:

здания административного и офисного назначения;
промышленная и коммерческая недвижимость;
помещения жилого и нежилого назначения;
незавершенное строительство;
земельные наделы и прочее.

Под оценкой объекта подразумевается определение стоимости конкретного права на помещение, здание или земельный участок.

В рыночном обороте наиболее часто встречаются права:

аренды – совокупность обязательств и прав арендодателя и арендатора по договору, состав и стоимость которых различна;
владения и пользования. Определяется размер рыночной арендной платы за период пользования объектом, например, за месяц или год;
собственности.

Что такое право аренды земли

В условиях рыночных отношений право на аренду земельного участка выступает в качестве товара и ресурса. Это – комплекс прав арендатора, которые являются следствием договора между ним и арендодателем-собственником земли, а в отдельных случаях – третьими лицами.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан на платной основе предоставить арендатору имущество во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В соответствии со ст. 607 ГК РФ, законодательство может определять дополнительные нюансы сдачи в аренду участков земли и других обособленных природных объектов.

Арендодателями негосударственных земельных участков зачастую выступают собственники – физические и юридические лица. Уполномоченные муниципальные и государственные органы являются владельцами земельных участков, не находящихся в частной собственности.

Участок может быть также взят в субаренду у арендатора.

Особенности оценки права аренды земли

Оценка права аренды земельного участка – это действия, направленные на определение истинной стоимости правомочий. Оцениваются не материальные активы, а выгоды от долгосрочного использования земли.

Оценочные мероприятия проводит специалист на основании следующих документов:

договора аренды;
кадастрового плана земельного надела;
данных об инженерных системах и проведенных коммуникациях;
сведений о наличии долговых обязательств, обременений и так далее;
паспортных и контактных данных заказчика: ФИО, адреса, номера телефона.

Поскольку земля в аренде – достойная альтернатива приобретению надела в собственность, процедура оценки участков становится все более востребованной.

Цели оценки права аренды земли

Оценивание прав найма может потребоваться для разных целей.

К наиболее распространенным основаниям относится:

покупка или продажа фирмы, владеющей правом аренды;
получение кредита, когда земля выступает залогом;
вклад в уставной капитал предприятия прав найма;
купля-продажа прав аренды земельного объекта;
необходимость принятия инвестиционных решений;
оценивание общей стоимости предприятия, владеющего правами;
судебные разбирательства.

Подходы к оценке стоимости земельного участка

Для определения стоимости земли применяется несколько общепринятых подходов.

Исходя из особенностей местного рынка, состава предоставленных сведений и специфики оцениваемого объекта специалист может выбрать один из следующих подходов:

Сравнительный – отражает совокупность факторов, формирующих цену конкретного рынка: конкуренцию, предложение, спрос, наличие ограничений и прочие.
Доходный – основывается на принципе ожидания, когда земля приобретается с расчетом на будущие выгоды и доходы.
Затратный – характеризует объект оценки с позиции понесенных расходов на его создание или улучшение.

Нередко при наличии достаточного количества информации о рынке для оценки применяют все три подхода. Ограничения или невозможность применения одного из них должны быть обоснованы в отчете.

Узнайте подробнее, как осуществляется оценка стоимости земельного участка.

Методы оценки права аренды

В зависимости от целей оценивания права аренды объектов недвижимости применяются различные методики. Так, сравнительному подходу соответствуют методы:

сравнения продаж,
распределения,
выделения.

Доходный подход характеризуется методами:

капитализации продаж,
предполагаемого использования,
остатка.

При затратном подходе используются методы выделения и остатка.

Ознакомьтесь с тем, в каких случаях применяются определенные методы оценки недвижимости.

Нюансы составления отчета

По результатам работы оценщик составляет документ, содержащий следующие сведения:

вид документа, ФИО оценщика, даты оценки и составления отчета, если они не совпадают;
назначение оценочных работ: для суда, банка, налоговой и прочее;
оцениваемую величину – рыночная стоимость права аренды;
вид и подвид объекта оценки, его наименование, подробное описание, местоположение;
применявшиеся методы и способы.

Согласно методическим рекомендациям, в отчете должны быть отражены:

данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
основания для получения права аренды;
правомочия арендатора;
сроки аренды;
размер платы.

Краткие сведения об имуществе и результатах его оценки, выражаемых в стоимости права аренды в рублях, цифрами и прописью записываются на первых страницах документа.

Стандартный объем отчета – 40-50 страниц. Средняя стоимость оценивания земельного участка составляет 5-7 тыс. рублей. Оценка построек, находящихся на нем, производится за отдельную плату в 1000-2000 руб.

Выводы

Оценка недвижимости при предоставлении ее в аренду – важная составляющая определения справедливой арендной платы. Процедуру проводят независимые оценщики согласно требованиям законодательства РФ. При оценке применяются подходы и методы, соответствующие целям исследования.

Источник: https://pravovdom.ru/ocenka/ocenka-nedvizhimosti-pri-arende.html

Отчет об оценке ставки арендной платы

Отчет об оценке ставки арендной платы нежилого помещения

Аренда — это предоставление помещения во временное владение и пользование. Оценка аренды необходима для определения величины арендной ставки при заключении договора аренды. Оценка аренды помещений также может быть необходима при судебных разбирательствах между собственником и арендатором, либо при расчете упущенной выгоды.

Независимая оценка арендной платы крайне важна, так как позволяет определить достоверную величину платежей за аренду. Оценка стоимости аренды основывается на изучении рыночного предложения в районе местоположения помещения. Оценка стоимости аренды базируется на том, что рыночная цена арендованного имущества равняется капитализированной прибыли от использования объекта аренды.

Отчет по оценке арендной платы за помещение

компаниям, которые арендует офисные, торговые и складские помещения. Аренда может составлять значительную часть бюджета.

Любое повышение арендной платы влечет за собой снижение рентабельности и может спровоцировать конфликт между арендатором и арендодателем.

Независимая оценка величины арендной платы поможет прийти к обоюдовыгодному и приемлемому решению для обеих сторон; государственным унитарным предприятиям, для которых сдача в аренду пустующих помещений составляет значительную часть доходов.

Площадь арендуемого помещения или земельного участка Возможность использования данного объекта в различных целях Расположение объекта Предполагаемые доходы Расходы на содержание объекта Объем получаемых прав Стоимость объекта оценки прав аренды Оценка прав аренды часто бывает необходима при передаче прав временного пользования зданием или помещением от одного арендатора к другому .

Рекомендуем прочесть: Закон О Чернобыльской Катострофе 2019 Год

Оценка рыночной стоимости арендной платы нежилого помещения

Свидетельство о государственной регистрации права на оцениваемый объект;
технический паспорт БТИ;
кадастровый паспорт;
правоустанавливающие документы на объект (договор купли-продажи, передаточный акт, соглашение и так далее);
сведения о наличии обременений, либо ограничений в использовании недвижимости.

Как всегда при сравнении многопараметрических объектов не всегда удается найти аналоги, близкие к объекту оценки по всем параметрам, ведь перечень параметров достаточно большой и подбор близких аналогов может оказаться трудной задачей, особенно, если исследуемый сектор рынка аренды развит не слишком хорошо.

Только в данном случае документ будет действителен. Отчет должен быть изложен понятно, чтобы при изучении не водил в заблуждение пользователей, не понятными толкованиями.

Так же он не должен содержать информацию, не связанную с процессом, так же если она не отвечает стандартам РФ. И так первый, начальный этап — это изучение всех плюсов и минусов объекта.

На данном этапе оценщик собирает всю информацию про арендуемый объект, и детальное её изучает.

у объекта, включая обременение залогом или долговыми обязательствами, наличием арендаторов, юридических оговорок, соглашений, контрактов, договоров, специальных налоговых обложений и иных ограничений по использованию (если есть); данные о физических границах объекта (копии геодезического плана или карты с обозначением и описанием местоположения объекта); правоустанавливающие документы

Оценка арендной платы за помещение

Собирание данных об аналогичной недвижимости.
Формирование информационной базы.
Внесение получаемых данных об аналогичных объектах, используя определенную систему критериев.
Поиск и фиксация относительных оценок.
Поиск и фиксация взвешенных оценок.
Поиск и фиксация обобщенных и удельных показателей полезности.
Получение средней оценки всей совокупности объектов.
Высчитывание новой стоимости для этой совокупности объектов.
Определение экстремальных показателей, их учет и отсечение.
Определение стоимости на новый объект.

Под рыночной стоимостью аренды понимается размер арендной платы, который может быть выплачен за сданный объект недвижимости на дату проведенной оценки. Считается, что оценка арендной платы требуется преимущественно для нежилого помещения.

Собственники квартир с арендаторами квартир разберутся и так, проведя ориентировочную оценку арендной платы своего недвижимого имущества.

Сложнее приходится при сдаче в аренду помещений под офисы, склады и производство, участков земли, которые находятся как в государственной, так и в частной собственности, но требуется установить справедливый размер арендной платы.

Рекомендуем прочесть: В 2019 году закон о гуманизации

Оценка аренды

Оценка арендной платы-это определение величины рыночной ставки аренды за пользование жилым или нежилым зданием, встроенным помещением, объектом движимого имущества за определенный промежуток времени.

Согласно Статье №8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» обязательная оценка арендной платы проводится в случае вовлечения в сделку объектов, принадлежащих субъектам Российской Федерации, государственным либо муниципальным образованиям.

Источник: https://3dlipz.com/otchet-ob-otsenke-stavki-arendnoy-platy/