Дом в собственности а земля нет можно ли продать дом или передать другому лицу в 2020 году

Содержание

Дом в собственности а земля нет можно ли продать дом или передать другому лицу в 2020 году

Юридическая тематика очень сложная но, в этой статье, мы постараемся ответить на вопрос «Дом в собственности а земля нет можно ли продать дом или передать другому лицу в 2020 году». Конечно, если у Вас остались вопросы Вы сможете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)! В случае если дом в собственности, а земля нет, у некоторых людей возникает вопрос, а стоит ли это делать и зачем это нужно? Можно привести как минимум два весомых аргумента, которые убедят в необходимости подобных действий:

Земля в собственности а дом нет что делать 2020 год

Бесплатная консультация по телефону: 8(499)110-20-64 Многие граждане нашей страны успешно приватизировали свои дома, не оформляя право собственности на землю под ними. Можно ли приватизировать землю под частным домом? Что для этого нужно и сколько это будет стоить?

Дом в собственности как оформить землю в собственность

В этой ситуации непременно необходимо оформлять дом во владение. Потому что, если отсутствуют документы о регистрации права собственности вашего строения, то с правовой точки зрения его не существует.

Чтобы продать дом, нужно одновременно оформлять договор купли-продажи на жилое строение и на земельный участок под ним. Без земли зарегистрировать дом на нового собственника в Росреестре не получится. Если надел не размежеван, то в данных ЕГРН будет отсутствовать информация о границах участка.

Можно ли продать дом без межевания земельного участка

Предполагаемая площадь участка может быть завышена из-за неправильно проведенной межи с соседями. В результате уточнения площадь может сократиться.
Конфликты с соседями могут привести к уточнению ими своих границ, в результате чего пострадают ваши постройки или посадки. Судебные тяжбы также не добавят радости покупателю.
Незаконно прирезанные земли могут быть неоформленными. Но при этом продавец их демонстрирует как свои.

Документы

Как быть, если участок и дом уже зарегистрированы в кадастровой палате и на них были получены документы о праве собственности, но процедуру межевания собственники не проходили?

Строю дом, большой, поэтому и налог будет нехилый. Продавать я его пока не собираюсь, все счетчики стоят, и я по ним плачу. Можно ли оттянуть ввод в эксплуатацию и вместе с ним оплату налогов? Нет ли каких-то законов, требующих ввода дома в эксплуатацию в ограниченные сроки?

Что будет, если не оформить в собственность дом и землю

Многие люди не торопятся регистрировать дома и другие постройки на своих земельных участках: они не воспользовались даже «дачной амнистией», которая длилась 13 лет и позволяла оформить свою собственность по упрощенной схеме.

: Благоустройство территории косгу и квр

Ни продать, ни подарить

В последнее время появилось много разговоров о том, что тем, кто в ближайшее время не оформит свои постройки, придется платить повышенный земельный налог. Посмотрим, кому именно стоит напрячься по этому поводу.

Если границы участка сформированы, то проводится собрание собственников с подписанием протокола о согласовании территории каждым участником долевого владения. При отсутствии установленных границ после 1 марта 2005 года, решение органа государственной или муниципальной власти не требуется. Если ранее указанного срока, следует обращаться в административные органы для резервирования процедуры.

Во-первых, необходимо получить согласие на регистрацию от всех совладельцев. Без их разрешения проводить оформление земельного участка под объектом недвижимости будет невозможно, ведь закон в таком случае предусматривает подачу совместного обращения в госорганы.

Что можно сделать если дом в собственности, а земля не в собственности

Чтобы стать полноправным собственником недвижимости необходимо ее зарегистрировать в отделении Росреестра или Регистрационной палате. Без этой процедуры ни продать, завещать или другим способом произвести отчуждение дома не получится. Важно воспользоваться упрощенным порядком совершения действий. Постановлением Президента РФ этот срок продлен до марта 2020 года.

Полномочия доверенного лица определяются собственником. В доверенности перечисляются действия, которые может совершить представитель. Бумага выдается нотариусом по просьбе доверителя (продавца или покупателя).

Для приобретения жилья граждане часто обращаются в банки с просьбой о предоставлении займа. Потребительский кредит оформляется быстрее, требует меньшего количества документов. Недостаток такой формы заключается в ограниченном лимите и высокой ставкой.

Покупка недвижимости на кредитные средства

По просьбе сторон нотариус может подготовить договор на продажу доли, известить заинтересованных лиц. Собственнику нет необходимости заказывать и собирать справки. Единственный минус такой помощи – дополнительные финансовые затраты.

В этом случае вопрос межевания отпадает сам собой, потому что согласно п.3 ст. 11.3 ЗК РФ муниципальная и государственная земля предоставляется для ведения садоводства и огородничества только на основе проекта межевания. Следовательно, при продаже такой дачи приобретается только право на строение. Земля же переходит к покупателю на правах аренды согласно п.3 ст. 35 ЗК РФ.

С 2020 года нельзя продать дом без межевания

В кадастровом паспорте ставится отметка в графе пятнадцатой «Особые отметки» о не установленной границе. Проводить межевание необязательно, но могут возникнуть проблемы с соседними владельцами. Но, раздел, продажа и передача в наследство требует процедуры измерения границ.

Заключение

Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию желания продавца продать не весь участок, а только его часть.

В этом случае единый дачный массив делится на два участка. Такая процедура требует обязательного межевания перед продажей.

И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.

В этой ситуации большое значение имеет тот факт, что земля обладает необходимым целевым назначением, то есть, выделена под дачный объект, либо для огородничества, индивидуальное жилищное строительство в составе поселений; Заполнение декларации, где отмечаются все сооружения, которые расположены на участке и присутствуют в натуре.

: Косметический услуги в 2020 году на енвд для ип

Дом в собственности а земля нет что делать 2020 год

» Каким образом происходит оформление дома в собственность владельцем земельного участка, какими нормативно-правовыми актами регулируются данный процесс и какие документы будут необходимы в данном случае, ответам на эти и другие вопросы будет посвящена данная статья.

Конечно, жить в таком доме вы можете, однако совершить его продажу, передать в дар, сдать в аренду будет невозможно. То есть, другими словами, нет возможности распоряжаться юридической судьбой данного строения по своему усмотрению. Поэтому оформление дома в собственность является важнейшим делом.

Что делать, если земля в собственности, а дом нет

Создание технических документов с вызовом специалиста на место строительства дома для осуществления замеров и определения характеристик строения займет от одного до трех дней. При производстве оплаты услуг технической службы за ускоренное оформление паспорта предполагается повышенная стоимость. Для осуществления работ в обычном темпе, то есть на протяжении нескольких недель, оплата происходит по общему тарифу, что уменьшает расходы практически в два раза в сравнении с ускоренным оформлением. Также стоимость зависит от региона местоположения дома с участком земли и в среднем составляет от четырехсот рублей за предоставление услуги в обычные сроки, а также тысяча двести и более рублей при ускоренном производстве работ;
Создание кадастрового плана производится в тот же временной период, что и получение технических документов. При оформлении данного документа в рамках обычного режима (от одного до трех дней) стоимость будет от четырехсот рублей в зависимости от субъекта и региона местоположения недвижимого объекта, при ускоренном же режиме стоимость составит тысяча пятьсот рублей и более. Также значение имеет удаленность строения и участка от городской черты. Если он находится на расстоянии пятьдесят километров и больше, необходима дополнительная оплата доставки или обеспечение прибытия сотрудника районного Отдела инвентаризации;
Регистрация собственности при передаче полного пакета документов в отделениях Росреестра займет около десяти дней, при подаче документов посредством Многофункциональных центров или через сайт Государственных услуг займет чуть дольше – пятнадцать-двадцать дней. Итогом государственной регистрации является переданная вам выписка из Единого государственного реестра недвижимости о статусе недвижимого объекта и присутствующих ограничениях и обременениях касательно жилого строения.

Что делать, если земля оформлена в собственность, а дом нет

На оказание данной услуги у органов исполнительной власти уходит до тридцати дней. Итогом же является предоставление вам акта выделения земли, который необходимо передать в отделение Росреестра для регистрации собственности. После чего можете начинать оформление дома.

Важно! При составлении договора купли-продажи недвижимости особое внимание уделяется земельному вопросу. Если на бумаге не прописывается передача земли в собственность покупателя, то произведенная сделка признается недействительной.

Возможна ли продажа дома без земельного участка

Для начала выявляется, есть ли у текущего собственника жилого помещения документы на земельный участок. При отсутствии бумаг, подается заявление в местную администрацию для переоформления документации или же выдаче земли в аренду.
Отдельно оформляется ряд документов: кадастровый и технический паспорта, а также план территории.
Определить итоговый размер земельного участка. Процедура реализуется независимым экспертом.
Приглашенный специалист из кадастра земельных участков специально приглашается на продаваемый объект. В его обязанности входит: обозначение границ территории; составление плана надела и топографическая съемка всех объектов.
Подготовленные документы вместе с заявлением подаются в администрацию района. Там заявка проходит регистрацию, выдаются свидетельства о владении недвижимостью.
Составляется договор купли-продажи с обязательной регламентацией вопроса об участке земли.
Составляется акт передачи-приема недвижимости и сделка считается оконченной.

: Договор на оказание услуг почтовой связи образец 2020

Возможные ситуации

Земельным законодательством предусматривается, что надел и дом – единое целое, неотделимое друг от друга. Однако есть два исключения, когда продаже подлежит исключительно недвижимость, без земли. М ожно ли продать дом без земли, как правильно это сделать?

Согласно требованию законодательства, предоставляются эти документы заинтересованным лицом лично. Рассмотрение их МФЦ или БТИ должно быть произведено в течение 14 дней.

В конце месяца, идущего за месяцем подачи в одну из названных структур документов, непосредственно на место приедут кадастровые инженеры для выдела и ограничения оформляемого в качестве частной собственности земельного участка.

Бесплатная приватизация земли: нововведения 2020 года

Садовый дом не введен в эксплуатацию.
Капитальная постройка (жилой дом) построена самовольно.
Земельный участок не предназначен для возведения строений (т.е. это огородный участок) и пр.

Можно ли продать дачу без межевания в 2020 году

Дачей называют комплекс из двух элементов: земельного надела и построек на нем. Используют такой объект для отдыха и выращивания сельскохозяйственной продукции для себя (т.е. не на продажу). Когда задается вопрос, можно ли продать дачу без межевания, речь идет именно о земельном участке.

Что такое дача?

В то же время, межевание – не обязательное требование. Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 не содержит норм о необходимости межевания при регистрации перехода права собственности для продажи дачного участка.

В случае продажи зарегистрированная собственность для покупателей обойдётся дороже, поэтому найти желающих приобрести вашу недвижимость будет сложнее. Ведь если земля не приватизирована, можно продать дом и так.

Срок приватизации зависит от способа оформления и наличия необходимых документов. По стандартной процедуре регистрация занимает до трёх месяцев, два из которых отводятся на рассмотрение дела сотрудниками Росреестра.

Преимущества и недостатки процедуры

Существуют исключения, при которых вам откажут без видимых на то причин. Если вы считаете, что вам отказано несправедливо и необоснованно, то вы можете оспорить решение местной власти в судебном порядке.

Источник: https://baiksp.ru/zaklyuchenie-dogovorov/dom-v-sobstvennosti-a-zemlya-net-mozhno-li-prodat-dom-ili-peredat-drugomu-litsu-v-2019-godu

Инструкция по покупке дома без посредников

Дом в собственности а земля нет можно ли продать дом или передать другому лицу в 2020 году

Уточните дату постройки и срок владения домом;
Узнайте о планах развития территории;
Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период.
Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.
);
Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.

Важно понимать, что стоимость дома определяется только уровнем жизни вокруг него, а не количеством квадратных метров. Другими словами: чем богаче ваши будущие соседи — тем дороже ваш дом.

Разрешение на строительство;
Акт ввода дома в эксплуатацию;
Кадастровый паспорт на дом и земельный участок;
Нотариальное согласие супруга на продажу;
Если в доме прописаны несовершеннолетние дети, пенсионеры или инвалиды, убедитесь в наличии разрешения на продажу от органов попечительства;
Выписка из ЕГРН, доказывающая, что вы покупаете дом у собственника. Кроме того в документе отображаются аресты и любые другие обременения на дом и земельный участок.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение дня. Стоимость та же — 350 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

Порядок действий при покупке дома с земельным участком

Перед сделкой проверку документов на дом и землю лучше доверить юристу;
После проверки, оставьте продавцу задаток и договаритесь о дате и месте проведения сделки в МФЦ «Мои документы»;
В здании МФЦ возьмите электронный талон и, пока будете ждать своей очереди, — внимательно прочитайте договор купле-продажи, оплатите госпошлину за переход прав и сделайте копии квитанций об оплате;
Когда подойдет ваша очередь, пройдите на стойку регистрации для подписания договоров и оформления купле-продажи. Простую сделку (без ипотеки и долей) можно провести самостоятельно — регистратор всегда подскажет;
После подписания договоров, в присутствии регистратора покупатель рассчитывается с продавцом, либо стороны отправляются в банк для безналичного расчета;
В конце регистратор выдаст расписку о получении оригиналов документов с указанием даты выдачи зарегистрированного договора о переходе прав собственности на нового владельца (обычно 14 дней).

Обратите внимание, что при продаже дома покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости. Это означает, что если право собственности на дом было зарегистрировано в Росреестре, то новый собственник автоматически становится арендатором по договору аренды на тех же условиях, что и старый арендатор — это называется универсальное правопреемство.

Другими словами — вы можете продать дом не оформляя переуступку права аренды на землю.

Как передавать деньги при покупке недвижимости

Как правильно составить договор купле-продажи дома

Оформить куплю-продажу дома можно только по договору с последующей его регистрацией в РосРеестре — это сводит к минимуму риск быть обманутым одной из сторон. При составлении договора обратите внимание на следующее:

Договор купле-продажи составляют в 4-х экземплярах (1 продавцу, 1 покупателю, 1 остается в МФЦ, 1 в РосРеестр;
Подписывают договор на каждой странице;
Фиксируйте в документе сумму сделки цифрами и прописью;
Подробно опишите: когда будут передаваться деньги, в какой валюте и что произойдет, если деньги не будут получены в срок;
Добавьте описание ответственности как продавца, так и покупателя;
Составьте детальный атк: когда будет покинут дом и что из имущества передается вместе с домом новому собственнику.

Подготовка и оплата договоров купле-продажи — обязанность продавца. В крайнем случае соглашайтесь на оплату 50/50.

Скачать образец договора купле-продажи дома с земельным участком

Какую сумму указывать в договоре купле-продажи дома

В 2016 году изменен регламент налогооблажения при продаже недвижимости — период владения для продажи без уплаты 13% подоходного налога увеличен с 3 до 5 лет.

Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 5 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей.

Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.

Если сумма будет полной, а дом в собственности менее 5-ти лет, то придется компенсировать продавцу 13% от суммы свыше 1 млн.

рублей прописанной в договоре, что экономически не целесообразно, так как вы отдаете деньги сейчас, а вернете их в течение нескольких лет частями и только в случае, если вы не возвращали подоходный налог ранее.

Если сумма в договоре будет более 70% кадастровой стоимости дома, то 13% налога посчитают от неё.

Чем выше сумма в договоре, тем больший налоговый вычет вы себе вернете, а в случае форм-мажора или расторжения сделки — вам вернут только прописанную в договоре сумму.

Как получить налоговый вычет при покупке дома

Какие расходы при самостоятельной покупке дома

Юрист для первичной проверки документов (1-2 тысячи рублей);
Независимая оценка стоимости (3-10 тысяч);
Оплата госпошлин (до 2 тысяч).

Итого расходы составят ~ 10 тысяч рублей против 50 тысяч рублей (это минимум) при покупке дома через агентство недвижимости. Другими словами — самостоятельная покупка в 5 раз выгоднее, чем покупка через риелтора.

Сколько на самом деле стоят услуги риелтора

Как дистанционно оформить покупку дома

Вопросы о доме задавайте по телефону, а лучше по видеосвязи (Viber, Skype), чтобы сразу видеть интересующие вас моменты;
Документы для проверки запросите на Email в отсканированном виде;
Если документы в порядке, то составляйте, подписывайте и отправляйте продавцу почтой 2 экземпляра договора о задатке (предварительный договор купле-продажи) с просьбой выслать вам 2-й экземпляр с подписью продавца;
Когда подписанный договор о задатке будет у вас на руках — переводите прописанный в договоре задаток с банковской карты на карту продавца указав в комментарии к платежу «Задаток за покупку дома до договору №1 от хх/хх/ххххх числа»;
Далее приезжаете на сделку в МФЦ, подписываете основной договор купле-продажи, передаете покупателю оставшуюся сумму и подаете документы на регистрацию, включая договор о задатке;
Чтобы после регистрации не приезжать в МФЦ за документами, придется искать доверенное лицо (обычно таким лицом выступает риелтор, проводящий сделку) и регистрировать на него нотариальную доверенность (~ 1000 рублей) на право получения документов в МФЦ вместо вас с последующей отправкой документов вам по почте (это условие лучше тоже прописать).

Какие риски при самостоятельной покупке дома

Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:

Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.

Не нужно стремиться купить самый дешевый дом. Недвижимость — это не супермаркет, здесь акций и скидок просто так не бывает.

Выводы

Итак, для выгодной и безопасной покупки дома с земельным участком, вам предстоит:

Кроме того, будьте готовы:

Просмотреть все объявления о продаже и ничего не найти;
Потратить на поиски в 2-3 раза больше времени, чем планировали;
Потратить на покупку на 10-30% больше денег, чем планировали;
Найти свой вариант и отказаться от покупки из-за юридических проблем.

Как купить дом за материнский капитал

Как купить земельный участок напрямую у собственника

Источник: https://zembaron.ru/ekonomiya/na-chto-obratit-vnimanie-pri-pokupke-doma/

Можно ли продать дачу без межевания в 2020 году?

Дом в собственности а земля нет можно ли продать дом или передать другому лицу в 2020 году

Прежде чем продать дачу, надо задуматься о том, все ли необходимые документы есть на руках. Часть из них потребует времени на оформление (например, получение кадастрового плана), другая часть вызовет сомнения в необходимости. Одним из таких спорных вопросов при продаже дачи в 2020 году стало межевание границ. Надо или не надо? Попробуем ответить на этот вопрос.

статьи:

Кадастровый учет и межевание

Какова взаимосвязь продажи, кадастрового учета и межевания?

Продажа дачи – это сделка, в результате которой право собственности на дачу переходит к другому человеку. Сам переход прав требует государственной регистрации. При этом параллельно переходит право на участок и право на те капитальные объекты, которые на нем построены.

Безусловно, что жилой дом, построенный на дачном участке, и межевание – понятия несовместимые, так как к строениям предъявляются иные требования (пригодность к проживанию, состояние коммуникаций, законность возведения и прочее).

Иная ситуация складывается в отношении того земельного надела, что признан дачным. Исходя из ст.37 ЗК РФ объектом продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Такой учет предполагает внесение данных об объекте в единую информационную систему – ЕГРН.

Это сведения о:

местоположении дачи;
границах надела (межевание);
категории земли;
правах на дачный участок (право собственности, аренды);
площади дачи;
кадастровом номере;
правах третьих лиц (залогах, сервитутах);
иных моментах (спорах, арестах и прочего).

Как видим, межевание – один из элементов кадастрового учета. Это установление границ участка при помощи специальной процедуры. Обследование, замеры, согласование с соседями – всем этим занимаются кадастровые инженеры по инициативе заявителя.

Важно! Межевание осуществляется только по заявлению собственника. Его отсутствие – не причина в отказе регистрации сделки.

Варианты продажи дачи

Вариант 1. Земельный участок арендован у государства, а дом принадлежит продавцу на праве собственности

Вариант 2: Земля и постройки на ней принадлежат одному лицу

В этом случае п. 4 ст. 35 ЗК РФ обязует продать оба элемента недвижимости. Дачный участок можно будет продать без межевания в 2020 году при условии, что нет споров о границах с соседями. Все риски о дальнейших уточнениях дачной зоны будет в этом случае нести покупатель.

Во избежание разногласий с соседями лучше заказать межевание, чтобы не доводить до суда.

Обратите внимание! Межевание – гарантия покупки реального участка. Поэтому отсутствие границ отрицательно сказывается на цене дачного участка и защите прав собственника.

Когда межевание необходимо?

Например, дачные участки следует выделить через межевание, когда происходит изменение их границ. Представим ситуацию, что продавец хочет продать не весь участок, а только его часть.

И это логично, потому что снимает в дальнейшем споры о площади и расположении двух образованных объектов.

Другой вариант, когда собственников дачи – двое. И они хотят выделить свои доли. Здесь применяется норма статьи 13 закона № 101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: собственник должен заключить договор с кадастровым инженером на подготовку проекта межевания (п.4).

Выделив свою долю, можно будет ее продать. В этом случае дачный участок на момент продажи уже будет иметь четко закрепленные границы.

Важно! Продажа дачи без межевания допустима только в существующем виде. Любые изменения площади, конфигурации участка, судебные споры потребуют прохождения процедуры разделения границ.

Продать дачу в 2020 году без межевания, конечно, можно. Но лучше все-таки потратить время и подготовить все необходимые документы.

Это выгодно продавцу дачи по следующим причинам:

Четко определена граница участка и в случае споров с соседями проще отстоять свои права.
Цену такой дачи можно увеличить за счет полного комплекта документов.
Без межевания покупатель не сможет оформить ипотеку.

Лучше законно оформить границы дачного участка, чем потом участвовать в судебных разбирательствах.

сюжет расскажет об изменениях в законе про межевание участков в 2020 году

Источник: https://pravo-doma.ru/dacha/mozhno-li-prodat-dachu-bez-mezhevaniya-v-2020-godu.html

Как продать долю в доме?

Дом в собственности а земля нет можно ли продать дом или передать другому лицу в 2020 году

Жилой дом, как и любая другая недвижимость, может иметь несколько владельцев. В таких ситуациях ведется речь об общедолевой собственности.

К продаже доли имущества прибегают в разных случаях: передача жилья в наследство сразу нескольким лицам, развод и раздел совместно нажитого имущества и т.д.

Далее мы разберемся, как продать долю в доме, какие для этого нужны документы и сроки выполнения процедуры.

Продажа доли в жилом домовладении

Жилой дом с несколькими владельцами находится в долевой собственности. В ряде случаев использование жилья осуществляется по специальной договоренности. Обычно в такой ситуации заключается соглашение, в котором указывается размер всех долей.

При желании одного из владельцев продать свое имущество, он должен в первую очередь предложить его выкуп другим собственникам. Данное правило регулируется ст.250 ГК РФ.

Продавец должен уведомить их о запланированной продаже, назвав стоимость и остальные условия сделки. Но если они не хотят приобретать долю, придется искать других покупателей.

Подготовку и рассылку уведомлений рекомендуется поручить нотариусу. На ответ собственникам дается 1 месяц. В течение этого периода они должны решить, будут ли выкупать выставленную на продажу долю.

Если будет принято отрицательное решение, то оно должно быть нотариально заверено, чтобы в дальнейшем можно было доказать существование данного предложения и их отказ.

Но если другие владельцы не дали ответа в установленный срок, то они теряют свое преимущественное право выкупа, а доля недвижимости может быть продана третьим лицам.

Если нет возможностей установить нахождение других собственников, чтобы вручить им уведомления, или они специально не получают извещение, создавая тем самым трудности в продаже, то право долевой собственности может быть передано с помощью договора дарения.

Дарение является неоплачиваемой сделкой, для проведения которой не требуется согласие других владельцев. Но проведение процедуры лучше поручить нотариусу, чтобы избежать возможных судебных исков.

Кроме того, следует помнить, что рыночная стоимость доли в частном доме намного ниже стоимости полного дома с дальнейшим разделением полученных средств.

Именно поэтому самым выгодным вариантом считается соглашение с остальными собственниками на продажу всего недвижимого объекта с последующим разделом выручки.

Уведомление

Продавец обязан отправить другим совладельцам уведомление о намерении продать долю дома и земельного участка. Рекомендуется доверить эту процедуру нотариусу.

Но также его можно самостоятельно составить и разослать заказными письмами с оповещением о получении. Дольщикам дается на ответ один месяц со дня получения письма.

Возможные решения по уведомлению:

Отказ – при незаинтересованности других собственников в покупке.
Согласие.
Отсутствие ответа в течение 30 дней, после чего продавец может продать свою долю другим покупателям.

Уведомление является обязательным условием при продаже недвижимости, находящейся в общедолевой собственности. Если продать долю третьему лицу без предварительного извещения о сделке других дольщиков, то они могут подать иск в суд.

В результате судья может признать сделку незаконной и передать права покупателям истцу. Но подобное заявление должно быть подано в течение 3-х месяцев с совершения сделки.

Как продать долю в доме с землей

Продажа доли в жилом доме с земельным участком может быть предложена совладельцам или другим людям. Чаще всего к такой сделке прибегают наследники, не желающие делить дом с другими родственниками наследодателя.

Наиболее простым и выгодным вариантом считается предложение выкупа своей доли родне. Но совладельцы не всегда могут прийти к общему решению.

В этом случае есть несколько вариантов продажи:

предложить выкуп доли другим дольщикам;
дождаться их решения и при отказе найти другого покупателя;
продать весь дом (при согласии всех совладельцев);
выделить физическую долю и совершить продажу без согласия остальных владельцев.

Продажа доли по согласию собственников

Можно ли продать долю в доме, если она не выделена в натуре? Да, можно. Но для этого понадобиться согласие собственников.

Алгоритм действий в такой ситуации:

Составляется уведомление о выставлении доли на продажу. Его можно составить самостоятельно или поручить нотариусу.
Оформление доли. Продавец должен получить кадастровый паспорт на дом и земельный участок. Сначала подается заявка в Росреестр и БТИ для оценки объектов. После проведения инженерами землеустроительных и жилищных работ продавцу выдаются соответствующие документы. Далее получается выписка из ЕГРН и технический паспорт.
Организационные вопросы, т.е. выписка зарегистрированных лиц, посещение ООП при проживании в доме несовершеннолетних детей, получение справок об отсутствии задолженностей, обременений и арестов в отношении домовладения, изъятие доли из совместно нажитого имущества при согласии супруга и т.д.
Договоренность с покупателем. При получении согласия на покупку от одного из совладельцев, заключается предварительный договор. При этом не надо ждать месяц для получения ответов от остальных дольщиков.
Составляется договор купли-продажи, который обязательно нотариально заверяется. Помимо данного договора, нотариус также должен составить акт приема-передачи имущества.
Регистрация в Росреестре. После подачи соответствующих документов в МФЦ и их рассмотрении получается выписка из ЕГРН. С этих пор новым владельцем доли является покупатель.

Сроки

Примерные периоды времени, требующиеся для продажи доли одному из совладельцев после получения его согласия на выкуп:

Сбор документации: если документы в порядке – 7-10 дней, если необходимо установление доли – до 3-х месяцев.
Регистрация сделки – 5-10 дней через МФЦ, 3-8 дня через Росреестр.

При определении доли через суд срок может быть увеличен до 5-и месяцев.

Стоимость

При продаже доли другому собственнику продавца ждет ряд финансовых затрат, связанных с оплатой госпошлины и нотариальных услуг. Также он будет должен выплатить налог на прибыль за жилье, находящееся в собственности меньше 5-и лет.

Возможные затраты:

0,5% от стоимости доли – денежный сбор у нотариуса;
1-5 тыс. руб. – за составление договора купли-продажи;
2-10 тыс. руб. – за техническую и правовую работу нотариуса;
2 тыс. руб. – взнос за регистрацию соглашения;
350 руб. – за переоформление документации на землю.

За получение прибыли продавец также должен выплатить подоходный налог. Он равен 13% от стоимости сделки. Но если продавцом является иностранец с другим гражданством, то НДФЛ составит 30%.

Как продать долю в доме без согласия других собственников

Часто между совладельцами возникают разногласия, которые приводят к отказу приобретать другую долю. Но можно ли продать долю в доме без согласия второго собственника?

В этом случае существует 2 варианта: продажа третьему лицу и выделение доли в натуре.

При первом варианте следует придерживаться такого принципа действий:

Составляются уведомления для других дольщиков и отправляются им по почте заказными письмами.
Выжидается срок получения ответа.
По истечению срока или при получении отказов объявление о продаже выкладывается на соответствующие доски объявлений и в СМИ.
Обсуждаются условия сделки с найденным покупателем.
В банке арендуется ячейка.
Оформляется договор купли-продажи, а затем он нотариально заверяется.
Регистрируется право собственности покупателя.
Продавец осуществляет расчет через банк.
Покупатель получает долю в доме и землю.

Как разделить на доли в натуре

В некоторых домах можно физически отделить часть, т.е. выделить долю в натуре. Это позволит продать принадлежащую вам часть жилья как отдельный объект.

Для продажи такого имущества не требуется согласие остальных владельцев. Кроме того, стоимость доли в натуре выше стоимости части в общедолевой собственности.

Выдел в натуре может быть проведен лишь при наличии технических и правовых возможностей. При этом отделяемая доля должна по признакам подходить под «жилую» недвижимость.

Чаще всего к физическому отделению прибегают при наличии определенного порядка пользования помещениями в доме, установленного всеми собственниками, и при организации индивидуального входа в ту часть, которую планируют выставить на продажу.

Продать отделенную долю в доме в 2020 году можно путем совершения сделки купли-продажи. Для этого следует правильно зарегистрировать свои права на эту часть. Для выделенной доли необходимо получить технический план, по которому затем она будет поставлена на кадастровый учет. После этой процедуры и регистрации прав собственности доля может быть выставлена на продажу.

Договор купли-продажи выделенной в натуре доли похож на обычный договор при подобных сделках. Но все же у него есть свои особенности:

Необходимы кадастровые паспорта на продаваемую часть дома и на весь дом.
В договоре должна быть указана стоимость части домовладения и средняя рыночная цена всего здания.

Выделение доли может быть произведено в различные сроки, в зависимости от обстоятельств:

1-2 месяца – при согласии остальных дольщиков на проведение данной процедуры за денежное возмещение;
2-3 месяца – при выделении доли через суд;
6-7 месяцев – при натуральном выделе доли по исковому заявлению собственника.

Основные нюансы продажи доли дома

«Доля» в жилой недвижимости с юридической стороны не является отдельной комнатой. Под этим понятием подразумевается право на использование и распоряжение участком дома и земли.

Ст.246 ГК РФ регулирует процесс выделения доли и ее продажи. При этом покупатель может быть совершенно незнакомым человеком. Выделенную долю не обязательно продавать остальным владельцам недвижимости. Но оповестить их о такой возможности необходимо.

Основные правила продажи доли:

Для продажи своей доли не требуется согласие остальных собственников.
Нельзя продать дом без земли и территории под домом. Их размер зависит от размера доли.
Первоочередное право выкупа принадлежит другим владельцам имущества. Для этого продавец должен послать уведомление дольщикам. Если кто-то из собственников согласится выкупить продаваемую часть, то совершается сделка купли-продажи.
Если дольщики не дали ответа на уведомление в течение 30 дней, то они теряют свое право выкупа.
Продажа общедолевой собственности должна быть нотариально заверена.

В завершении

Сложно самому разобраться во всех тонкостях реализации доли в доме. Для этого надо знать все жилищные нормы и законодательные базы.

Лучше всего обратиться к специалисту, который сам подготовит и проведет сделку. Так вы сможете избежать множества трудностей и неправильного оформления продажи.

Источник: http://expert-home.net/kak-prodat-dolyu-v-dome/